Η εικόνα της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας αρχίζει να αλλάζει. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις μειώνονται, οι νέες εγγραφές έχουν παγώσει σε μεγάλο μέρος του κέντρου και οι ιδιοκτήτες καλούνται να λειτουργήσουν μέσα σε ένα αυστηρότερο φορολογικό και κανονιστικό πλαίσιο.
Την ίδια στιγμή, το κράτος προσφέρει φορολογικό κίνητρο σε όσους επιλέξουν να μετατρέψουν ένα ακίνητο που ήταν κενό ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση σε κατοικία για μακροχρόνια μίσθωση.
Πόσο έχουν μειωθεί τα Airbnb στο κέντρο
Η μείωση δεν είναι μόνο θεωρητική. Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA που δημοσίευσε η «Καθημερινή», τον Αύγουστο του 2026 λειτουργούσαν στο κέντρο της Αθήνας 15.920 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, περίπου 850 λιγότερα σε σχέση με τον Αύγουστο του 2025. Η μείωση αντιστοιχεί σε περίπου 5,1%.
Παράλληλα, στοιχεία που αφορούν τους Αριθμούς Μητρώου Ακινήτων δείχνουν ακόμη μεγαλύτερη μεταβολή σε ορισμένες συγκρίσεις. Το 2026 οι ενεργοί αριθμοί μητρώου στο κέντρο καταγράφονται περίπου 1.500 χαμηλότερα σε σχέση με έναν χρόνο πριν.
Η μείωση δεν σημαίνει ότι το κέντρο της Αθήνας εγκαταλείπει τη βραχυχρόνια μίσθωση. Παραμένει μία πολύ σημαντική δραστηριότητα. Δείχνει όμως ότι η είσοδος νέων ακινήτων στην αγορά έχει περιοριστεί και ότι ένα μέρος των υφιστάμενων ακινήτων κατευθύνεται σε άλλες χρήσεις.
Πού έχουν παγώσει οι νέες εγγραφές
Στην Αθήνα δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής όταν αυτό βρίσκεται στο 1ο, 2ο ή 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Πρόκειται για μια μεγάλη περιοχή που καλύπτει σημαντικό μέρος του ιστορικού και εμπορικού κέντρου της πρωτεύουσας. Μεταξύ άλλων περιλαμβάνονται περιοχές όπως η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Σύνταγμα, η Ομόνοια, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, το Κουκάκι, το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, το Μετς, τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι και το Μεταξουργείο.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι η ακριβής θέση του ακινήτου και το δημοτικό διαμέρισμα στο οποίο βρίσκεται. Δεν αρκεί επομένως η γενική αναφορά σε «κέντρο Αθήνας».
Με βάση την ισχύουσα επίσημη ρύθμιση, η απαγόρευση για την Αθήνα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Τι συμβαίνει αν ένα ακίνητο μεταβιβαστεί
Υπάρχει ακόμη μία σημαντική συνέπεια για τα ακίνητα που βρίσκονται στις συγκεκριμένες ζώνες.
Αν ένα ακίνητο που διαθέτει ήδη ΑΜΑ μεταβιβαστεί εν ζωή, για παράδειγμα με πώληση, δωρεά ή γονική παροχή, ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου διαγράφεται και δεν μπορεί να γίνει επανεγγραφή όσο ισχύει ο περιορισμός.
Με άλλα λόγια, ο νέος ιδιοκτήτης δεν αποκτά αυτομάτως το δικαίωμα να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση με τον ίδιο ΑΜΑ. Το ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία ή να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση.
Για παραβίαση του γεωγραφικού περιορισμού προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ. Σε νέα παράβαση μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει στο σύνολο των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με ελάχιστο ποσό 40.000 ευρώ.
Το φορολογικό κίνητρο για μακροχρόνια μίσθωση
Παράλληλα με τους περιορισμούς, υπάρχει ένα σημαντικό φορολογικό κίνητρο για ιδιοκτήτες που επιστρέφουν κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά.
Ιδιοκτήτης μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια για 36 μήνες, εφόσον μετατρέψει ένα ακίνητο που ήταν κενό ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια μίσθωση.
Η σχετική σύμβαση πρέπει να είναι τουλάχιστον τριετής και να έχει συναφθεί από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η κατοικία πρέπει να πληροί και τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις σχετικά με το προηγούμενο καθεστώς χρήσης της.
Το βασικό όριο είναι τα 120 τ.μ., με δυνατότητα προσαύξησης κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο.
Υπάρχουν και ειδικές περιπτώσεις
Η φορολογική απαλλαγή έχει διευρυνθεί και για ορισμένες περιπτώσεις όπου το ακίνητο μισθώνεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου, όπως εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, καθώς και ένστολο προσωπικό.
Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί να αρκεί μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει η σχετική νομοθεσία.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για την αγορά κατοικίας
Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία επειδή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι έντονα συγκεντρωμένες στο κέντρο. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα συγκέντρωναν το 79% των κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου Αθηναίων.
Το ίδιο υπουργείο ανέφερε ότι μεταξύ Οκτωβρίου 2024 και Οκτωβρίου 2025 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στα τρία κεντρικά διαμερίσματα μειώθηκαν από 29.589 σε 27.036, δηλαδή κατά 2.553 ακίνητα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο που έφυγε από τη βραχυχρόνια μίσθωση μετατράπηκε αυτομάτως σε μακροχρόνια κατοικία. Δείχνει όμως μια σαφή μεταβολή στην προσφορά και στη χρήση μέρους του οικιστικού αποθέματος.
Οι κανόνες γίνονται αυστηρότεροι και για όσα Airbnb παραμένουν
Οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές δεν είναι το μοναδικό μέτρο. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, μεταξύ άλλων σχετικά με την κύρια χρήση των χώρων, τον φυσικό φωτισμό και αερισμό, τον κλιματισμό και την ασφάλιση αστικής ευθύνης.
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζονται φορολογικά ως επιχειρηματίες και υπάγονται στους αντίστοιχους κανόνες, μεταξύ των οποίων και στον ΦΠΑ.
Η αγορά μπαίνει σε νέα φάση
Η εικόνα που διαμορφώνεται στην Αθήνα δεν είναι αυτή μιας κατάργησης του Airbnb. Είναι περισσότερο μια προσπάθεια να περιοριστεί η περαιτέρω επέκτασή του στις περιοχές όπου η συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι μεγαλύτερη.
Από τη μία πλευρά, περιορίζεται η δυνατότητα δημιουργίας νέων καταχωρίσεων σε μεγάλο μέρος του κέντρου. Από την άλλη, δίνεται στους ιδιοκτήτες ένα ισχυρό φορολογικό κίνητρο να επιστρέψουν κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το αποτέλεσμα θα φανεί τελικά όχι μόνο στον αριθμό των Airbnb, αλλά κυρίως στο πόσα σπίτια θα επιστρέψουν πραγματικά στην αγορά της μόνιμης κατοικίας και αν αυτή η πρόσθετη προσφορά θα επηρεάσει τις τιμές των ενοικίων.
```
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου