Ένα κτίριο έχει ημερομηνία λήξης; Η απάντηση είναι όχι, τουλάχιστον όχι με τον τρόπο που
θα μπορούσε να υποθέσει κάποιος ακούγοντας ότι η «διάρκεια ζωής» μιας συνήθους κατασκευής είναι 50 χρόνια.Τα 50 χρόνια αποτελούν μια σημαντική χρονική αναφορά στους Ευρωκώδικες για τη λεγόμενη διάρκεια ζωής σχεδιασμού των συνήθων κτιριακών κατασκευών. Δεν σημαίνουν ότι μόλις περάσει μισός αιώνας ένα σπίτι γίνεται επικίνδυνο ή πρέπει να κατεδαφιστεί.
Αντίθετα, η πραγματική διάρκεια ζωής ενός κτιρίου εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: την ποιότητα των υλικών, τον σχεδιασμό, την κατασκευή, τις συνθήκες του περιβάλλοντος, τη χρήση, τις επεμβάσεις που έχουν γίνει και, κυρίως, τη συντήρηση.
Τι σημαίνουν πραγματικά τα 50 χρόνια
Ο Ευρωκώδικας EN 1990 χρησιμοποιεί τον όρο «διάρκεια ζωής σχεδιασμού» για την περίοδο κατά την οποία μια κατασκευή θεωρείται ότι θα χρησιμοποιείται για τον προβλεπόμενο σκοπό της, με την αναμενόμενη συντήρηση και χωρίς να απαιτούνται σημαντικές επισκευές. Για τα συνήθη κτίρια η ενδεικτική διάρκεια είναι 50 χρόνια.
Αυτό είναι μια παραδοχή σχεδιασμού και όχι ημερομηνία λήξης.
Μάλιστα, η ίδια η έννοια προϋποθέτει ότι η κατασκευή θα συντηρείται κατάλληλα. Επομένως, ένα καλά σχεδιασμένο και σωστά συντηρημένο κτίριο μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιείται με ασφάλεια και μετά την παρέλευση των 50 ετών.
Ένα κτίριο 60 ή 70 ετών δεν είναι αυτομάτως επικίνδυνο
Η ηλικία από μόνη της δεν αρκεί για να κριθεί η κατάσταση ενός κτιρίου.
Μια πολυκατοικία που έχει κατασκευαστεί πριν από πολλές δεκαετίες και έχει συντηρηθεί σωστά μπορεί να βρίσκεται σε πολύ καλύτερη κατάσταση από ένα νεότερο κτίριο που έχει εγκαταλειφθεί ή έχει υποστεί σοβαρές φθορές.
Η διάβρωση του οπλισμού, η υγρασία, οι ρωγμές, οι επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό και οι αλλαγές στη χρήση του κτιρίου μπορούν να επηρεάσουν πολύ περισσότερο την πραγματική του κατάσταση από τον αριθμό των ετών που έχουν περάσει.
Η συντήρηση είναι καθοριστική
Ένα κτίριο δεν παραμένει στην ίδια κατάσταση σε όλη τη διάρκεια της ζωής του.
Η έκθεση σε βροχή, υγρασία, θερμοκρασιακές μεταβολές, σεισμούς και άλλες περιβαλλοντικές επιδράσεις μπορεί σταδιακά να προκαλέσει φθορές.
Η έγκαιρη αντιμετώπιση αυτών των προβλημάτων μπορεί να αποτρέψει την εξέλιξή τους σε σοβαρότερες βλάβες.
Η συντήρηση επομένως δεν είναι απλώς θέμα αισθητικής. Είναι μέρος της ασφάλειας και της μακροχρόνιας λειτουργίας μιας κατασκευής.
Τι μπορεί να μειώσει τη διάρκεια ζωής ενός κτιρίου
Υπάρχουν παράγοντες που μπορούν να επιταχύνουν τη φθορά μιας κατασκευής.
- Υγρασία και διαρροές που παραμένουν χωρίς αντιμετώπιση.
- Διάβρωση του οπλισμού και μεταλλικών στοιχείων.
- Κακή ποιότητα ή κακή εκτέλεση κατασκευής.
- Ανεπαρκής συντήρηση.
- Αλλαγές στη χρήση που αυξάνουν τα φορτία της κατασκευής.
- Παρεμβάσεις σε φέροντα στοιχεία χωρίς τον απαραίτητο τεχνικό έλεγχο.
- Σεισμοί, πυρκαγιές, πλημμύρες και άλλα έκτακτα γεγονότα.
- Μεταβολές ή προβλήματα στο έδαφος θεμελίωσης.
Γι' αυτό δύο κτίρια ίδιας ηλικίας μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική πραγματική κατάσταση.
Τα παλιά κτίρια χρειάζονται έλεγχο, όχι πανικό
Όταν κάποιος εξετάζει την αγορά ενός παλιού ακινήτου, το έτος κατασκευής είναι ένα από τα στοιχεία που πρέπει να γνωρίζει, αλλά δεν είναι το μοναδικό.
Πολύ μεγαλύτερη σημασία έχει η πραγματική κατάσταση του κτιρίου και ειδικά του φέροντος οργανισμού.
Ένας μηχανικός μπορεί να εξετάσει την κατασκευή, να εντοπίσει εμφανείς ή πιθανές βλάβες και να αξιολογήσει εάν απαιτούνται περαιτέρω έλεγχοι ή εργασίες.
Τι πρέπει να κοιτάξει ένας αγοραστής
Πριν από την αγορά ενός παλιού ακινήτου, ένας τεχνικός έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει προβλήματα που δεν είναι εύκολο να εντοπιστούν με μια απλή επίσκεψη.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι εμφανείς ρωγμές, τα σημάδια υγρασίας, η κατάσταση των μπαλκονιών, οι ενδείξεις διάβρωσης και τυχόν επεμβάσεις που έχουν πραγματοποιηθεί στο κτίριο.
Εξίσου σημαντικό είναι να ελεγχθεί το ιστορικό του ακινήτου και αν έχουν γίνει αυθαίρετες ή άλλες επεμβάσεις που μπορεί να επηρεάζουν τη δομή του.
Τα 50 χρόνια δεν είναι «κόκκινη γραμμή»
Η αντίληψη ότι ένα κτίριο «λήγει» μόλις συμπληρώσει 50 χρόνια είναι επομένως παραπλανητική.
Τα 50 χρόνια αποτελούν ενδεικτική διάρκεια ζωής σχεδιασμού για τις συνήθεις κτιριακές κατασκευές στον EN 1990. Άλλες κατηγορίες κατασκευών έχουν διαφορετικές ενδεικτικές διάρκειες, όπως 100 χρόνια για μνημειακές κατασκευές και γέφυρες.
Αυτό δεν σημαίνει ότι μια κατασκευή που συμπλήρωσε τα 50 χρόνια σταματά να είναι κατάλληλη για χρήση.
Η πραγματική ηλικία ενός κτιρίου δεν μετριέται μόνο σε χρόνια
Ένα κτίριο μπορεί να έχει περάσει τα 50, τα 60 ή ακόμη και τα 70 χρόνια και να εξακολουθεί να αποτελεί απολύτως λειτουργικό και ασφαλές ακίνητο, εφόσον η κατάστασή του είναι καλή και έχουν γίνει οι απαραίτητοι έλεγχοι και εργασίες συντήρησης.
Από την άλλη πλευρά, η μικρή ηλικία ενός κτιρίου δεν αποτελεί από μόνη της εγγύηση ότι δεν υπάρχουν προβλήματα.
Το κρίσιμο ερώτημα λοιπόν δεν είναι «πόσο χρονών είναι το κτίριο;», αλλά «σε τι κατάσταση βρίσκεται σήμερα;»
Και αυτή την απάντηση δεν μπορεί να τη δώσει ένας αριθμός στο ημερολόγιο. Χρειάζεται τεχνική αξιολόγηση, σωστή συντήρηση και, όταν υπάρχουν ενδείξεις προβλήματος, έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου