Τη
δυνατότητα δόμησης εκτάσεων που ανήκουν σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς,
οι οποίες με βάση τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) δεν
μπορούν να πολεοδομηθούν διότι περιλαμβάνουν δάση, δασικές και
αναδασωτέες εκτάσεις ή αρχαιολογικούς χώρους, προωθεί σχέδιο νόμου του
Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ).
Σε αυτό περιλαμβάνεται και μία ρύθμιση η οποία προκαλεί πολλά ερωτηματικά. Σύμφωνα με αυτή σε κάθε χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιο θα πρέπει υποχρεωτικά να χωροθετούνται όλες οι χρήσεις γης, δηλαδή από κατοικία έως εγκαταστάσεις χονδρικού εμπορίου, βιομηχανικά και τεχνολογικά πάρκα κλπ. Θα εξαιρούνται οι βιομηχανίες και οι υπόλοιπες εγκαταστάσεις υψηλής όχλησης εφόσον αυτές απαγορεύονται από ειδικότερες διατάξεις.
Το σχέδιο νόμου «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση – Βιώσιμη Ανάπτυξη, εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί – Χρήσεις Γης», τέθηκε την Τετάρτη σε δημόσια διαβούλευση.
Σε αυτό προβλέπεται ότι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, ακόμη και όσοι περιλαμβάνουν τμήματα προστατευόμενων περιοχών (δάση, δασικές εκτάσεις κ. α.) θα μπορούν να χτίζουν με συντελεστή δόμησης 0,4 με 0,66.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να αποδίδεται το 50% της έκτασης στο δημόσιο προκειμένου να προστατευθεί και να αποδοθεί σε δημόσια χρήση. Ωστόσο, με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος, θα μπορεί το 50% των απαιτούμενων κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων να χωροθετούνται εντός της αποδιδόμενης στο Ελληνικό Δημόσιο έκτασης, στις περιπτώσεις που οι προτεινόμενες χρήσεις δεν απαγορεύονται από τις διατάξεις προστασίας που ισχύουν για την υπό πολεοδόμηση περιοχή.
Οι περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης θα πρέπει να είναι ενιαίες (δηλαδή να μην διακόπτονται από εθνικές οδούς, επαρχιακούς δρόμους, υδατορέματα κλπ) και να έχουν ελάχιστη επιφάνεια 50 στρεμμάτων.
Σε περίπτωση που τμήμα της συνολικής έκτασης είναι προστατευόμενη περιοχή (δάσος, δασική έκταση, αρχαιολογικός χώρος) ή Γη Υψηλής Παραγωγικότητας, η συνολική υπό ρύθμιση έκταση θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 250 στρέμματα.
Η πολεοδομική μελέτη της περιοχής θα εκπονείται από τους ενδιαφερόμενους και θα εγκρίνεται με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος. Προϋπόθεση για την έγκριση αποτελεί η καταβολή από τους ιδιοκτήτες του 5% της αξίας της έκτασης _ βάσει των αντικειμενικών αξιών _ στο Πράσινο Ταμείο. Από τα χρήματα αυτά το 20% θα καταβάλλεται τοις μετρητοίς ενώ για το υπόλοιπο ποσό θα δίδεται εγγυητική επιστολή και θα πρέπει να εξοφλείται σε δύο χρόνια.
Στην περίπτωση που στην περιοχή δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης και κύρωσης του δασικού χάρτη, η διαδικασία πολεοδόμησης δεν θα σταματά. Σε αυτή την περίπτωση, το θέμα των σχετικών εγκρίσεων θα τακτοποιείται με Κοινή Υπουργική Απόφαση, η οποία θα αποστέλλεται στον αιτούντα για την ολοκλήρωση του σχεδιασμού.
Μετά την πολεοδομική μελέτη, η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψουν δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη από 500 τ. μ.
Όσον αφορά εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες σήμερα δεν πολεοδομούνται με βάση τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, προβλέπεται διαδικασία ανταλλαγής τους με άλλες, δίπλα σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, οι οποίες θα μπορούν να πολεοδομηθούν, ή ακόμη και με έτοιμες, πολεοδομημένες εκτάσεις.
Ειδικότερα, με υπουργική απόφαση θα καθορίζονται ζώνες υποδοχείς οικοδομικών συνεταιρισμών κοντά σε εγκαταλελειμμένους οικισμούς (με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 150 κατοίκων), σε απόσταση από 500 μέτρα έως έξι χιλιόμετρα.
Για οικισμούς οι οποίοι έχουν έως και 50 μόνιμους κατοίκους θα δίδεται μέγιστη έκταση για νέα πολεοδόμηση έως 100 στρέμματα. Για αντίστοιχους οικισμούς με 100 μόνιμους κατοίκους η ζώνη υποδοχής οικοδομικών συνεταιρισμών δεν μπορεί να ξεπερνά τα 200 στρέμματα ενώ για οικισμούς έως και 150 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα.
Σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται ο καθορισμός ζωνών συγκέντρωσης δικαιωμάτων δόμησης στις περιοχές Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης καθώς και στα νησιά, πλην της Κρήτης, της Εύβοιας και της Ρόδου.
Τα νησιά όπου θα χωροθετούνται περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης θα πρέπει να έχουν έκταση άνω των 30 τ. χλμ και λιγότερους από 25 κατοίκους ανά τ. χλμ. Σε κάθε νησί θα χωροθετούνται έως δύο περιοχές, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα ξεπερνούν τα 200 στρέμματα η καθεμία.
Αλλαγές στις χρήσεις γης
Σε κάθε χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιο προβλέπεται ότι θα χωροθετούνται υποχρεωτικά περιοχές - ζώνες οι οποίες θα περιλαμβάνουν όλες τις κατηγορίες χρήσεων γης, εκτός από εγκαταστάσεις υψηλής όχλησης όπως είναι οι βιομηχανίες.
Παράλληλα, οι επιτρεπόμενες χρήσεις στις διάφορες κατηγορίες έχουν «ξεχειλώσει». Για παράδειγμα, στις περιοχές αμιγούς κατοικίας πλέον θα επιτρέπονται ξενοδοχεία και ξενώνες με 50 κλίνες (σήμερα επιτρέπονται ξενώνες έως 20 κλίνες). Επίσης, θα μπορούν να λειτουργούν αρτοποιεία, επαγγελματικά εργαστήρια (καθαριστήρια κλπ), χώροι στάθμευσης οχημάτων μέχρι 3,5 τόνους, εγκαταστάσεις υγείας όπως κέντρα υγείας, μονάδες εξωσωματικής γονιμοποίησης, μονάδες χρόνιας αιμοκάθαρσης κλπ.
Στις περιοχές γενικής κατοικίας, περιλαμβάνονται πλέον και εγκαταστάσεις υγείας (ιδιωτικές κλινικές, μονάδες αιμοκάθαρσης κλπ) οι οποίες θα μπορούν να έχουν έως και 100 κλίνες, αλλά και συνεργεία αυτοκινήτων, Κέντρα Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων (ΚΤΕΟ), επαγγελματικά εργαστήρια κλπ.
Στις περιοχές πολεοδομικού κέντρου ή κεντρικής λειτουργίας πόλης θα επιτρέπονται συνεργεία επισκευής οχημάτων, πλυντήρια – λιπαντήρια αυτοκινήτων, σταθμοί υπεραστικών λεωφορείων καθώς και εμπορευματικοί σταθμοί αυτοκινήτων. Μάλιστα, χρήσεις Πολεοδομικού Κέντρου θα έχουν υποχρεωτικά και τα οικοδομικά τετράγωνα που έχουν πρόσοψη σε κύριες αρτηρίες (π. χ. στη λεωφόρο Κηφισίας) και σε συλλεκτήριες οδούς του οδικού δικτύου του κάθε δήμου.
Η δημόσια διαβούλευση έχει ανοίξει στο opengov.
Σε αυτό περιλαμβάνεται και μία ρύθμιση η οποία προκαλεί πολλά ερωτηματικά. Σύμφωνα με αυτή σε κάθε χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιο θα πρέπει υποχρεωτικά να χωροθετούνται όλες οι χρήσεις γης, δηλαδή από κατοικία έως εγκαταστάσεις χονδρικού εμπορίου, βιομηχανικά και τεχνολογικά πάρκα κλπ. Θα εξαιρούνται οι βιομηχανίες και οι υπόλοιπες εγκαταστάσεις υψηλής όχλησης εφόσον αυτές απαγορεύονται από ειδικότερες διατάξεις.
Το σχέδιο νόμου «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση – Βιώσιμη Ανάπτυξη, εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί – Χρήσεις Γης», τέθηκε την Τετάρτη σε δημόσια διαβούλευση.
Σε αυτό προβλέπεται ότι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, ακόμη και όσοι περιλαμβάνουν τμήματα προστατευόμενων περιοχών (δάση, δασικές εκτάσεις κ. α.) θα μπορούν να χτίζουν με συντελεστή δόμησης 0,4 με 0,66.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να αποδίδεται το 50% της έκτασης στο δημόσιο προκειμένου να προστατευθεί και να αποδοθεί σε δημόσια χρήση. Ωστόσο, με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος, θα μπορεί το 50% των απαιτούμενων κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων να χωροθετούνται εντός της αποδιδόμενης στο Ελληνικό Δημόσιο έκτασης, στις περιπτώσεις που οι προτεινόμενες χρήσεις δεν απαγορεύονται από τις διατάξεις προστασίας που ισχύουν για την υπό πολεοδόμηση περιοχή.
Οι περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης θα πρέπει να είναι ενιαίες (δηλαδή να μην διακόπτονται από εθνικές οδούς, επαρχιακούς δρόμους, υδατορέματα κλπ) και να έχουν ελάχιστη επιφάνεια 50 στρεμμάτων.
Σε περίπτωση που τμήμα της συνολικής έκτασης είναι προστατευόμενη περιοχή (δάσος, δασική έκταση, αρχαιολογικός χώρος) ή Γη Υψηλής Παραγωγικότητας, η συνολική υπό ρύθμιση έκταση θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 250 στρέμματα.
Η πολεοδομική μελέτη της περιοχής θα εκπονείται από τους ενδιαφερόμενους και θα εγκρίνεται με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος. Προϋπόθεση για την έγκριση αποτελεί η καταβολή από τους ιδιοκτήτες του 5% της αξίας της έκτασης _ βάσει των αντικειμενικών αξιών _ στο Πράσινο Ταμείο. Από τα χρήματα αυτά το 20% θα καταβάλλεται τοις μετρητοίς ενώ για το υπόλοιπο ποσό θα δίδεται εγγυητική επιστολή και θα πρέπει να εξοφλείται σε δύο χρόνια.
Στην περίπτωση που στην περιοχή δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης και κύρωσης του δασικού χάρτη, η διαδικασία πολεοδόμησης δεν θα σταματά. Σε αυτή την περίπτωση, το θέμα των σχετικών εγκρίσεων θα τακτοποιείται με Κοινή Υπουργική Απόφαση, η οποία θα αποστέλλεται στον αιτούντα για την ολοκλήρωση του σχεδιασμού.
Μετά την πολεοδομική μελέτη, η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψουν δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη από 500 τ. μ.
Όσον αφορά εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες σήμερα δεν πολεοδομούνται με βάση τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, προβλέπεται διαδικασία ανταλλαγής τους με άλλες, δίπλα σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, οι οποίες θα μπορούν να πολεοδομηθούν, ή ακόμη και με έτοιμες, πολεοδομημένες εκτάσεις.
Ειδικότερα, με υπουργική απόφαση θα καθορίζονται ζώνες υποδοχείς οικοδομικών συνεταιρισμών κοντά σε εγκαταλελειμμένους οικισμούς (με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 150 κατοίκων), σε απόσταση από 500 μέτρα έως έξι χιλιόμετρα.
Για οικισμούς οι οποίοι έχουν έως και 50 μόνιμους κατοίκους θα δίδεται μέγιστη έκταση για νέα πολεοδόμηση έως 100 στρέμματα. Για αντίστοιχους οικισμούς με 100 μόνιμους κατοίκους η ζώνη υποδοχής οικοδομικών συνεταιρισμών δεν μπορεί να ξεπερνά τα 200 στρέμματα ενώ για οικισμούς έως και 150 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα.
Σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται ο καθορισμός ζωνών συγκέντρωσης δικαιωμάτων δόμησης στις περιοχές Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης καθώς και στα νησιά, πλην της Κρήτης, της Εύβοιας και της Ρόδου.
Τα νησιά όπου θα χωροθετούνται περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης θα πρέπει να έχουν έκταση άνω των 30 τ. χλμ και λιγότερους από 25 κατοίκους ανά τ. χλμ. Σε κάθε νησί θα χωροθετούνται έως δύο περιοχές, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα ξεπερνούν τα 200 στρέμματα η καθεμία.
Αλλαγές στις χρήσεις γης
Σε κάθε χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιο προβλέπεται ότι θα χωροθετούνται υποχρεωτικά περιοχές - ζώνες οι οποίες θα περιλαμβάνουν όλες τις κατηγορίες χρήσεων γης, εκτός από εγκαταστάσεις υψηλής όχλησης όπως είναι οι βιομηχανίες.
Παράλληλα, οι επιτρεπόμενες χρήσεις στις διάφορες κατηγορίες έχουν «ξεχειλώσει». Για παράδειγμα, στις περιοχές αμιγούς κατοικίας πλέον θα επιτρέπονται ξενοδοχεία και ξενώνες με 50 κλίνες (σήμερα επιτρέπονται ξενώνες έως 20 κλίνες). Επίσης, θα μπορούν να λειτουργούν αρτοποιεία, επαγγελματικά εργαστήρια (καθαριστήρια κλπ), χώροι στάθμευσης οχημάτων μέχρι 3,5 τόνους, εγκαταστάσεις υγείας όπως κέντρα υγείας, μονάδες εξωσωματικής γονιμοποίησης, μονάδες χρόνιας αιμοκάθαρσης κλπ.
Στις περιοχές γενικής κατοικίας, περιλαμβάνονται πλέον και εγκαταστάσεις υγείας (ιδιωτικές κλινικές, μονάδες αιμοκάθαρσης κλπ) οι οποίες θα μπορούν να έχουν έως και 100 κλίνες, αλλά και συνεργεία αυτοκινήτων, Κέντρα Τεχνικού Ελέγχου Οχημάτων (ΚΤΕΟ), επαγγελματικά εργαστήρια κλπ.
Στις περιοχές πολεοδομικού κέντρου ή κεντρικής λειτουργίας πόλης θα επιτρέπονται συνεργεία επισκευής οχημάτων, πλυντήρια – λιπαντήρια αυτοκινήτων, σταθμοί υπεραστικών λεωφορείων καθώς και εμπορευματικοί σταθμοί αυτοκινήτων. Μάλιστα, χρήσεις Πολεοδομικού Κέντρου θα έχουν υποχρεωτικά και τα οικοδομικά τετράγωνα που έχουν πρόσοψη σε κύριες αρτηρίες (π. χ. στη λεωφόρο Κηφισίας) και σε συλλεκτήριες οδούς του οδικού δικτύου του κάθε δήμου.
Η δημόσια διαβούλευση έχει ανοίξει στο opengov.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου