Σχεδόν 794.000 κατοικίες καταγράφονται ως κενές στην Ελλάδα, την ώρα που το κόστος στέγασης πιέζει ασφυκτικά εργαζομένους, οικογένειες και φοιτητές. Το παράδοξο είναι ότι ένα τόσο μεγάλο στεγαστικό απόθεμα παραμένει αναξιοποίητο, ενώ στην αγορά τα διαθέσιμα σπίτια δεν επαρκούν για να καλύψουν τη ζήτηση. Πίσω από τα κλειστά διαμερίσματα βρίσκονται ακριβές ανακαινίσεις, κληρονομικές εκκρεμότητες και μια αγορά με έντονες γεωγραφικές ανισορροπίες.
794.000 κατοικίες εκτός καθημερινής χρήσης
Σύμφωνα με τη μελέτη «The Housing Market Pulse» της Alpha Bank, που δημοσιεύθηκε τον Φεβρουάριο του 2026, περίπου το 12% του συνολικού οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα αντιστοιχεί σε κενές κατοικίες. Η εκτίμηση των περίπου 794.000 ακινήτων βασίζεται στα στοιχεία της απογραφής κατοικιών του 2021.
Το ποσοστό αυτό αφορά κενές κατοικίες και δεν πρέπει να συγχέεται με το σύνολο των ακινήτων που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Αν συνυπολογιστούν οι εξοχικές και οι δευτερεύουσες κατοικίες, το ποσοστό των μη κατειλημμένων κατοικιών φτάνει περίπου το 35% του συνολικού αποθέματος, ένα από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Η διάκριση είναι ουσιαστική: μια εξοχική κατοικία που χρησιμοποιείται εποχικά δεν είναι απαραίτητα διαθέσιμη για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ ένα κλειστό διαμέρισμα μπορεί να χρειάζεται εκτεταμένες εργασίες για να γίνει κατοικήσιμο.
Το ενοίκιο μπορεί να απορροφήσει σχεδόν ολόκληρο τον κατώτατο μισθό
Η πίεση αποτυπώνεται στις τιμές που ζητούνται στην αγορά. Σύμφωνα με στοιχεία αγγελιών που παρουσιάζει το δημοσίευμα του Πρώτου Θέματος, η μέση ζητούμενη τιμή για κατοικίες έως 80 τετραγωνικά μέτρα στην Αθήνα φτάνει τα 12,70 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Με αυτή την τιμή, ένα διαμέρισμα 60 τετραγωνικών αντιστοιχεί σε μηνιαίο μίσθωμα περίπου 762 ευρώ. Το ποσό βρίσκεται πολύ κοντά στα 772 ευρώ του καθαρού κατώτατου μισθού που χρησιμοποιεί το δημοσίευμα για τη σύγκριση.
Η επιβάρυνση δεν σταματά εκεί. Στο ενοίκιο προστίθενται κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση και οι υπόλοιπες καθημερινές ανάγκες.
Στην ίδια έρευνα παρουσιάζεται και η περίπτωση διαμερίσματος μόλις 12 τετραγωνικών μέτρων στην Κυψέλη, με ζητούμενο μίσθωμα 280 ευρώ. Το ποσό αντιστοιχεί περίπου στο 36% του καθαρού κατώτατου μισθού.
Σε ευρύτερο επίπεδο, τα στοιχεία της Eurostat που παραθέτει η Alpha Bank δείχνουν ότι το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για το συνολικό κόστος στέγασης. Στον υπολογισμό περιλαμβάνονται όχι μόνο ενοίκια και στεγαστικά δάνεια, αλλά και λογαριασμοί, θέρμανση και άλλες σταθερές δαπάνες κατοικίας.
Πού βρίσκονται τα κλειστά σπίτια;
Η κατανομή των κενών κατοικιών δεν είναι ομοιόμορφη. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται στο δημοσίευμα, στην Αττική καταγράφονται περίπου 255.000 κενές κατοικίες, ενώ στον Δήμο Αθηναίων η απογραφή του 2021 είχε καταγράψει 117.137, δηλαδή το 26,8% του οικιστικού αποθέματος της περιοχής.
Στον Δήμο Ζωγράφου καταγράφηκαν 9.706 κενές κατοικίες, ποσοστό 21,6%. Στον Πειραιά 21.712, στο Περιστέρι 13.212 και στην Καλλιθέα 13.093.
Ωστόσο, το μεγάλο ποσοστό κενών κατοικιών δεν σημαίνει ότι όλες αυτές οι περιοχές διαθέτουν αντίστοιχο αριθμό αξιοποιήσιμων διαμερισμάτων. Η μελέτη της Alpha Bank επισημαίνει ότι πολλά κενά ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλότερη ζήτηση, ενώ σημαντικό μέρος του αποθέματος είναι παλαιό και χρειάζεται ανακαίνιση.
Γιατί οι ιδιοκτήτες κρατούν κλειστά τα ακίνητα;
Η έρευνα της Alpha Bank, η οποία πραγματοποιήθηκε από την εταιρεία QED σε πανελλαδικό δείγμα 2.025 ατόμων, εξέτασε και τους λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες δεν αξιοποιούν τις κενές κατοικίες τους.
- 42%: Το υψηλό κόστος ανακαίνισης ή επισκευής.
- 21%: Η ύπαρξη πολλών κληρονόμων ή η αδυναμία συμφωνίας μεταξύ συνιδιοκτητών.
- 19%: Η πρόθεση να διατεθεί το ακίνητο προς ενοικίαση στο άμεσο μέλλον.
- 15%: Η εκτίμηση ότι δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση για το συγκεκριμένο ακίνητο.
- 15%: Η διατήρησή του για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση.
- 12%: Η δυσαρέσκεια για το προσφερόμενο ενοίκιο ή την τιμή πώλησης.
Τα ποσοστά προέρχονται από τις απαντήσεις ιδιοκτητών κενών κατοικιών και δεν αθροίζονται στο 100%, καθώς μπορούσαν να αναφερθούν περισσότεροι από ένας λόγοι.
Το βασικό εμπόδιο είναι επομένως οικονομικό. Ένα διαμέρισμα που παραμένει κλειστό επί χρόνια μπορεί να χρειάζεται νέες ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου, αντικατάσταση κουφωμάτων και ενεργειακή αναβάθμιση.
Για έναν ιδιοκτήτη που δεν διαθέτει τα απαραίτητα κεφάλαια, η ανακαίνιση μπορεί να είναι δυσκολότερη από τη διατήρηση του ακινήτου κλειστού.
Ένα παλιό στεγαστικό απόθεμα με μεγάλες ανάγκες
Η ηλικία των ελληνικών κατοικιών επιβαρύνει ακόμη περισσότερο την κατάσταση. Σύμφωνα με τη μελέτη της Alpha Bank, το 64% του οικιστικού αποθέματος κατασκευάστηκε πριν από το 1990, ενώ μόλις το 2,6% δημιουργήθηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά.
Η ίδια μελέτη επισημαίνει ότι περίπου το 35% των συμβατικών κατοικιών στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Από αυτές, ένα σημαντικό μέρος αφορά εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες και ένα άλλο τις πραγματικά κενές κατοικίες.
Η ανανέωση του στεγαστικού αποθέματος δεν μπορεί επομένως να επιτευχθεί μόνο με την παρότρυνση των ιδιοκτητών να διαθέσουν τα ακίνητά τους. Απαιτούνται κεφάλαια, τεχνικές παρεμβάσεις και λύσεις για τις ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσα σπίτια υπάρχουν, αλλά πού και σε ποια κατάσταση βρίσκονται
Η ύπαρξη εκατοντάδων χιλιάδων κενών κατοικιών αποτελεί σημαντικό στοιχείο της στεγαστικής κρίσης, αλλά δεν εξηγεί από μόνη της την άνοδο των ενοικίων.
Η συγκέντρωση της ζήτησης στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, η περιορισμένη προσφορά κατάλληλων κατοικιών, η βραχυχρόνια μίσθωση σε ορισμένες περιοχές, η παλαιότητα των κτιρίων και το κόστος ανακαίνισης συνθέτουν ένα πολυπαραγοντικό πρόβλημα.
Η μελέτη της Alpha Bank προτείνει τη συστηματική χαρτογράφηση των κενών κατοικιών με τη χρήση στοιχείων από το Κτηματολόγιο και την ΑΑΔΕ, ώστε να σχεδιαστούν παρεμβάσεις ανά περιοχή και δήμο. Μια τέτοια καταγραφή θα μπορούσε να ξεχωρίσει τα ακίνητα που είναι άμεσα αξιοποιήσιμα από εκείνα που χρειάζονται εργασίες ή νομικές διευθετήσεις.
Η αξιοποίηση των κενών κατοικιών είναι μέρος της λύσης
Η επιστροφή μέρους των κενών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά και να περιορίσει την πίεση σε συγκεκριμένες αγορές. Δεν είναι, όμως, ρεαλιστικό να θεωρείται ότι και οι 794.000 κατοικίες μπορούν να διατεθούν άμεσα ή ότι η αξιοποίησή τους θα οδηγήσει αυτομάτως σε πτώση των ενοικίων.
Το ζητούμενο είναι να εντοπιστούν τα ακίνητα που μπορούν πράγματι να επιστρέψουν στην αγορά, να αντιμετωπιστούν τα εμπόδια που κρατούν τους ιδιοκτήτες μακριά από τη μίσθωση και να αυξηθεί η προσφορά εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη.
Μέχρι τότε, το στεγαστικό παράδοξο παραμένει: μια χώρα με εκατοντάδες χιλιάδες κενές κατοικίες, αλλά με εργαζομένους και νέους που δυσκολεύονται να βρουν ένα σπίτι το οποίο να μπορούν να πληρώσουν.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου