Μπορεί μια πόλη να περιορίσει τις τουριστικές μισθώσεις για να προστατεύσει τους μόνιμους κατοίκους της; Και πότε δικαιολογείται ένας τέτοιος περιορισμός;
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προτείνει ένα νέο κοινό πλαίσιο που θα δίνει στις εθνικές και τοπικές αρχές τη δυνατότητα να παρεμβαίνουν σε περιοχές με σοβαρή στεγαστική πίεση. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι δεύτερες κατοικίες και τα ακίνητα που παραμένουν κενά.
Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο για την κατοικία
Στις 9 Σεπτεμβρίου 2026, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε την πρόταση κανονισμού με την ονομασία Affordable Housing Act, με στόχο να διαμορφώσει κοινούς κανόνες για τα κράτη-μέλη όταν επιλέγουν να λάβουν μέτρα για την προστασία της προσιτής κατοικίας και της διαθεσιμότητας ακινήτων.
Η πρωτοβουλία αφορά κυρίως περιοχές όπου η ζήτηση κατοικιών είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά, όπως μεγάλα αστικά κέντρα, νησιά και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί.
Η Κομισιόν επισημαίνει ότι η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί σε ορισμένες περιοχές να περιορίζει τα διαθέσιμα σπίτια για μόνιμη κατοικία και να ενισχύει την άνοδο των ενοικίων και των τιμών πώλησης.
Πότε θα μπορούν να περιοριστούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η πρόταση δεν προβλέπει γενική απαγόρευση του Airbnb ή άλλων πλατφορμών σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Αντίθετα, καθορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες οι αρμόδιες αρχές θα μπορούν να εφαρμόζουν περιορισμούς σε συγκεκριμένες περιοχές.
Για να ληφθεί ένα τέτοιο μέτρο, θα πρέπει να τεκμηριώνεται ότι:
- Η αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει ουσιαστική και διαρκή πίεση.
- Η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει επιβαρύνει σημαντικά τη διαθεσιμότητα ή την προσιτότητα της κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια.
- Η παρέμβαση είναι αναγκαία και αναλογική προς το πρόβλημα.
- Δεν υπάρχει άλλο, λιγότερο περιοριστικό μέτρο που να μπορεί να αντιμετωπίσει εξίσου αποτελεσματικά την κατάσταση.
Με άλλα λόγια, δεν θα αρκεί ο μεγάλος αριθμός τουριστικών καταλυμάτων για να επιβληθούν περιορισμοί. Θα χρειάζεται συγκεκριμένη τεκμηρίωση για τις επιπτώσεις τους στην τοπική αγορά κατοικίας.
Στο στόχαστρο η επαγγελματική εκμετάλλευση πολλών ακινήτων
Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στις περιπτώσεις όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει εξελιχθεί σε συστηματική εμπορική δραστηριότητα, με την εκμετάλλευση πολλών κατοικιών από τον ίδιο ιδιοκτήτη ή διαχειριστή.
Οι τοπικές αρχές θα μπορούν να σχεδιάζουν μέτρα που λαμβάνουν υπόψη την κλίμακα, τη συχνότητα και τον εμπορικό χαρακτήρα της δραστηριότητας. Δεν προβλέπεται, ωστόσο, ένα ενιαίο πανευρωπαϊκό όριο ημερών μίσθωσης ή ένας κοινός αριθμός ακινήτων πάνω από τον οποίο ένας ιδιοκτήτης θεωρείται επαγγελματίας.
Σημαντική είναι και η πρόβλεψη για την κύρια κατοικία. Η πρόταση προστατεύει τη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να διαθέτει προσωρινά την πραγματική κύρια κατοικία του, καθώς η συγκεκριμένη χρήση δεν θεωρείται ότι επηρεάζει με τον ίδιο τρόπο την αγορά μακροχρόνιας κατοικίας.
Τι αλλάζει για τις δεύτερες κατοικίες και τα κλειστά ακίνητα
Το πλαίσιο δεν περιορίζεται στις τουριστικές μισθώσεις. Καλύπτει επίσης μέτρα που αφορούν ακίνητα τα οποία δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, όπως δεύτερες κατοικίες και ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλα χρονικά διαστήματα.
Οι αρχές θα μπορούν, εφόσον το επιτρέπει η εθνική νομοθεσία, να εξετάζουν παρεμβάσεις για τη χρήση και την απόκτηση τέτοιων ακινήτων. Θα πρέπει όμως να αποδεικνύουν ότι η συγκεκριμένη χρήση συμβάλλει ουσιαστικά στη στεγαστική πίεση και να σέβονται την ιδιοκτησία, την ασφάλεια δικαίου και τις εύλογες προσδοκίες των ιδιοκτητών.
Η πρόταση προβλέπει επίσης ότι οι όροι που συνδέονται με την απόκτηση ακινήτων δεν θα εφαρμόζονται αναδρομικά και ότι θα πρέπει να υπάρχουν κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις.
Περισσότερη διαφάνεια στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης
Το νέο πλαίσιο έρχεται να συμπληρώσει τον ευρωπαϊκό Κανονισμό 2024/1028, ο οποίος εφαρμόζεται από τον Μάιο του 2026 και αφορά τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Με βάση τους κανόνες αυτούς, όταν τα κράτη εφαρμόζουν συστήματα εγγραφής, τα ακίνητα αποκτούν μοναδικό αριθμό καταχώρισης. Οι πλατφόρμες υποχρεούνται να εμφανίζουν και να επαληθεύουν τους αριθμούς αυτούς, ενώ οι αρμόδιες αρχές μπορούν να ζητούν την αφαίρεση μη συμμορφούμενων καταχωρίσεων.
Οι πλατφόρμες διαβιβάζουν επίσης στοιχεία για τις διανυκτερεύσεις και τις κρατήσεις στις αρμόδιες αρχές, ώστε να υπάρχει καλύτερη εικόνα της πραγματικής δραστηριότητας σε κάθε περιοχή.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους δημοφιλείς προορισμούς
Για πόλεις όπως η Βαρκελώνη, η Λισαβόνα και το Παρίσι, αλλά και για περιοχές με έντονη τουριστική ζήτηση, το νέο πλαίσιο μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη νομική σαφήνεια στην εφαρμογή περιορισμών.
Η επίδραση, ωστόσο, δεν θα είναι ίδια παντού. Σε περιοχές όπου η τουριστική δραστηριότητα δεν δημιουργεί σημαντικό πρόβλημα στην κατοικία, δεν δικαιολογούνται αυτομάτως περιορισμοί. Αντίθετα, σε περιοχές με τεκμηριωμένη στεγαστική κρίση, οι τοπικές αρχές θα έχουν σαφέστερους κανόνες για να σχεδιάσουν παρεμβάσεις.
Η ίδια συζήτηση αφορά και δημοφιλείς ελληνικούς προορισμούς, ιδιαίτερα νησιά και περιοχές όπου η τουριστική ζήτηση ανταγωνίζεται τις ανάγκες μόνιμης κατοικίας και στέγασης εργαζομένων. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι η πρόταση επιβάλλει αυτομάτως νέους περιορισμούς στην Ελλάδα.
Δεν πρόκειται ακόμη για οριστικό ευρωπαϊκό νόμο
Η πρόταση της Κομισιόν βρίσκεται στη νομοθετική διαδικασία και πρέπει να εξεταστεί και να εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Οι τελικές διατάξεις ενδέχεται επομένως να τροποποιηθούν κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων.
Το βασικό στοιχείο είναι ότι η στεγαστική πολιτική εξακολουθεί να αποτελεί αρμοδιότητα των κρατών-μελών και των εθνικών, περιφερειακών και τοπικών αρχών. Η Κομισιόν δεν επιβάλλει ενιαίες απαγορεύσεις ούτε καθορίζει πόσες ημέρες μπορεί να νοικιάζεται κάθε ακίνητο.
Η νέα ευρωπαϊκή πρωτοβουλία επιχειρεί να θέσει κοινούς κανόνες για το πότε και με ποιες προϋποθέσεις μπορούν να δικαιολογηθούν περιορισμοί. Το ζητούμενο είναι να προστατευθεί η πρόσβαση των κατοίκων σε κατοικία, χωρίς να αντιμετωπίζεται ο τουρισμός ως ενιαίο πρόβλημα σε όλες τις ευρωπαϊκές περιοχές.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου