Φόρος μεταβίβασης 15%: Ποιοι αγοραστές εξαιρούνται

Η νέα ρύθμιση προβλέπει αυξημένο φόρο μεταβίβασης για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών κατοικιών.

Ένας Έλληνας που ζει και φορολογείται στο εξωτερικό μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με αυξημένο φόρο για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, ενώ ορισμένοι αλλοδαποί μπορούν να εξαιρεθούν από τη νέα επιβάρυνση. Το κριτήριο δεν είναι μόνο το διαβατήριο, αλλά και η φορολογική κατοικία και οι προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας.

Από 3% σε 15% ο φόρος μεταβίβασης

Σημαντική αλλαγή στη φορολογία της αγοράς κατοικίας προβλέπει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, με την αύξηση του συντελεστή φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών. Η νέα επιβάρυνση αφορά φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ), σύμφωνα με τη διάταξη που έχει κατατεθεί στη Βουλή. Με την πρόσθετη εισφορά υπέρ των δήμων, η οποία υπολογίζεται στο 3% του κύριου φόρου, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 15,45%, αντί του σημερινού 3,09%. Η εφαρμογή της νέας ρύθμισης προβλέπεται για οριστικά συμβόλαια που θα υπογραφούν από την 1η Ιουλίου 2027.

Το βασικό κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία

Μια σημαντική λεπτομέρεια της νέας διάταξης είναι ότι το κριτήριο δεν περιορίζεται στην υπηκοότητα του αγοραστή. Καθοριστικό ρόλο έχει η χώρα στην οποία βρίσκεται η φορολογική του κατοικία. Έτσι, ένας Έλληνας που ζει και φορολογείται στις Ηνωμένες Πολιτείες μπορεί να υπαχθεί στον αυξημένο συντελεστή, εφόσον δεν εμπίπτει σε κάποια από τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις. Αντίστοιχα, ένας πολίτης άλλης χώρας που είναι φορολογικός κάτοικος κράτους της ΕΕ ή του ΕΟΧ δεν υπάγεται στον συγκεκριμένο αυξημένο συντελεστή. Η διάκριση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για τους Έλληνες της διασποράς, αλλά και για τους αλλοδαπούς που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ακίνητο στην Ελλάδα.

Ποιοι Έλληνες και αλλοδαποί μπορούν να εξαιρεθούν

Το κατατεθέν νομοσχέδιο προβλέπει εξαίρεση για όσους δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με το άρθρο 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Στις κατηγορίες δικαιούχων περιλαμβάνονται:

• Έλληνες πολίτες.
• Ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.
• Πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
• Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.
• Πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
• Πολίτες τρίτων χωρών που διαθέτουν άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς στην Ελλάδα.

Για τη χορήγηση της απαλλαγής απαιτείται ο αγοραστής να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν μέσα σε διάστημα δύο ετών από την αγορά. Επομένως, η εξαίρεση δεν αφορά αυτομάτως κάθε Έλληνα ή αλλοδαπό που αγοράζει κατοικία στην Ελλάδα. Πρέπει να πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Δεν αρκεί να αγοράζει κάποιος για πρώτη φορά σπίτι

Η έννοια της πρώτης κατοικίας έχει συγκεκριμένο φορολογικό περιεχόμενο. Δεν σημαίνει απλώς ότι κάποιος δεν έχει υπογράψει στο παρελθόν συμβόλαιο αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα. Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα απαλλαγής, εξετάζεται εάν ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά του διαθέτουν ήδη κατοικία ή δικαιώματα σε ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Εξετάζεται επίσης η ύπαρξη οικοδομήσιμου οικοπέδου που μπορεί να καλύψει αυτές τις ανάγκες. Συνεπώς, η αγορά εξοχικής κατοικίας ή ενός ακινήτου για επενδυτικούς σκοπούς δεν δημιουργεί από μόνη της δικαίωμα απαλλαγής πρώτης κατοικίας.

Ποια είναι τα όρια απαλλαγής πρώτης κατοικίας

Με βάση το ισχύον πλαίσιο, τα βασικά όρια απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας είναι:

• 200.000 ευρώ για άγαμο αγοραστή.
• 250.000 ευρώ για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης.
• Προσαύξηση 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά.
• Προσαύξηση 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί.

Για αγοραστές με αναπηρία τουλάχιστον 67% προβλέπονται αυξημένα όρια: 250.000 ευρώ για άγαμο και 275.000 ευρώ για έγγαμο, πριν από τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις για τα παιδιά. Εάν η φορολογητέα αξία του ακινήτου υπερβαίνει το αντίστοιχο όριο, η απαλλαγή καλύπτει το ποσό μέχρι το προβλεπόμενο αφορολόγητο και ο φόρος καταβάλλεται για την επιπλέον αξία.

Τι ισχύει για τη Golden Visa και τις επενδυτικές αγορές

Η απόκτηση ακινήτου στο πλαίσιο επενδυτικής δραστηριότητας ή για τη χορήγηση Golden Visa δεν δημιουργεί από μόνη της δικαίωμα απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Αντίστοιχα, η ύπαρξη άδειας διαμονής δεν συνεπάγεται αυτομάτως εξαίρεση. Σημασία έχει εάν ο αγοραστής ανήκει στις κατηγορίες που προβλέπει η νομοθεσία και πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις. Η νέα ρύθμιση αφορά την αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα. Δεν επεκτείνεται με την ίδια διάταξη σε αγορές επαγγελματικών χώρων ή οικοπέδων, ούτε στις αγορές που πραγματοποιούνται από εταιρείες.

Πότε θα εφαρμοστεί η νέα επιβάρυνση

Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης προβλέπεται να εφαρμοστεί από την 1η Ιουλίου 2027. Μέχρι τότε εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς φορολόγησης των μεταβιβάσεων, με βασικό συντελεστή 3% και συνολική επιβάρυνση 3,09% μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων. Η νέα διάταξη επιδιώκει να περιορίσει την πρόσθετη ζήτηση κατοικιών από αγοραστές που φορολογούνται εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης. Ωστόσο, η πραγματική επίδρασή της στην αγορά ακινήτων θα φανεί μετά την εφαρμογή της. Για όσους σχεδιάζουν αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, ιδιαίτερα εάν διαμένουν στο εξωτερικό, ο έλεγχος της φορολογικής κατοικίας και των προϋποθέσεων απαλλαγής πριν από την υπογραφή του συμβολαίου αποκτά πλέον ιδιαίτερη σημασία.