Θα συνεχιστεί η πτώση στα ενοίκια των γραφείων και το 2013

Μέσα στο δύσκολο οικονομικό κλίμα που επικρατεί οι περισσότερες επιχειρήσεις έχουν πρωταρχικό στόχο τη μείωση του κόστους των γραφείων (ενοικίων), αλλά χωρίς να επηρεάζεται η επαγγελματική τους επιτυχία όσο αυτή εξαρτάται από τον παράγοντα «εργασιακό περιβάλλον».

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της Ευρωπαϊκής Ερευνας Ενοικιαστών Γραφείων που μόλις δημοσιεύθηκε από την Colliers International, πρωταρχικός στόχος των ενοικιαστών αποτελεί η μείωση του κόστους των γραφείων τους αναζητώντας εξισορρόπηση μεταξύ οφέλους και εύρεσης τρόπων προς ανάπτυξη των επιχειρήσεων.

Ειδικά για την Ελλάδα σημειώνεται ότι τα καθαρά επίπεδα μισθωτικών αξιών έχουν παρουσιάσει πτώση της τάξεως του 40% σε περιουσίες δευτερευούσης σημασίας, αυξάνοντας έτσι τη διαφορά μεταξύ των τιμών γραφειακού χώρου πρώτης κατηγορίας και των τιμών γραφείων χαμηλότερης ποιότητας. Ως αποτέλεσμα τα ποσοστά διαθέσιμων χώρων παραμένουν σε σταθερά επίπεδα για προνομιακές τοποθεσίες γραφείων καθώς η ζήτηση τείνει να επικεντρώνεται σε αυτές τις ενότητες, η οποίες τελικά θα σταθεροποιήσουν τις μισθωτικές αξίες.

Στην έρευνα συμμετείχαν κυρίως μεγάλες επιχειρήσεις που απασχολούν τουλάχιστον 1.000 εργαζόμενους σε όλη την Ευρώπη με την πλειοψηφία τους να χωρίζεται σε τέσσερις βασικούς τομείς: τον Τραπεζικό, τον Οικονομικό και τον Ασφαλιστικό, τον τομέα ΙΤ και Τηλεπικοινωνιών, τον Βιομηχανικό, τις Μεταφορές και τα Αναλώσιμα, και τέλος τις Επαγγελματικές Υπηρεσίες.

Σε ένα περιβάλλον συνεχιζόμενης οικονομικής αβεβαιότητας τα ευρήματα της έρευνας δείχνουν ότι μετά τις μειώσεις προσωπικού, οι περικοπές στα κόστη ενοικίασης αποτελούν τη δεύτερη συνηθέστερη επιλογή και είναι σαφές ότι οι επιχειρήσεις εξετάζουν διάφορες επιλογές με σκοπό να επιτύχουν μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα.

Πάνω από το 40% των ερωτηθέντων εταιρειών δήλωσαν ότι έχουν μειώσει τις απαιτήσεις τους σε γραφειακούς χώρους κατά τα τελευταία πέντε χρόνια ενώ το 80% των ερωτηθέντων έθεσαν ως πρωταρχικό στόχο την εξοικονόμηση κόστους. Παρόμοια τάση παρατηρήθηκε στην ελληνική αγορά όπου η οικονομική ύφεση είχε τεράστιο αντίκτυπο στις ανάγκες των χρηστών για γραφειακούς χώρους ως αποτέλεσμα των προσπαθειών τους να μειώσουν τα ετήσια κόστη στο κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Κατά συνέπεια, οι μετεγκαταστάσεις στόχευαν κυρίως σε 'μειώσεις' χώρων προκειμένου να μειωθούν τα λειτουργικά κόστη για τους ενοικιαστές.

Ωστόσο, παρά τους προβληματισμούς για τα κόστη κατά την επιλογή γραφειακών χώρων, η έρευνα δείχνει ότι οι εταιρείες δεν υποτιμούν την ελκυστικότητα των νέων γραφειακών χώρων στο προσωπικό τους. Σχεδόν το 80% των ερωτηθέντων εστίασαν στην επιρροή που άσκησαν οι κτηριακές εγκαταστάσεις τους κατά τη διαδικασία προσλήψεων και διατήρησης προσωπικού.

Τα κύρια ευρήματα της έρευνας δείχνουν ότι:

∙      Εξοικονόμηση κόστους μίσθωσης: Κατά τις αποφάσεις των ενοικιαστών σε θέματα ακίνητης περιουσίας η συγκράτηση κόστους παραμένει στη κορυφή των θεμάτων τους. Ως αποτέλεσμα, πολλές εταιρείες και ειδικά εταιρείες με Corporate Real Estate, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν αποφάσεις εξοικονόμησης κόστους ενώ ταυτόχρονα υιοθετούν μέτρα που υποστηρίζουν ολική επιχειρηματική ανάπτυξη.

∙      Επανεξέταση σχεδιασμού εργασιακού χώρου: Οι εταιρείες στη πλειονότητα τους (84%) που έχουν προχωρήσει σε μετεγκατάσταση / ανανέωση συμβολαίου μίσθωσης κατά την τελευταία διετία, εκμεταλλεύτηκαν την ευκαιρία να επανεξετάσουν το σχεδιασμό του εργασιακού τους χώρου και να προβούν σε αλλαγές εργασιακών πρακτικών, συμπεριλαμβανομένων desk sharing και hot desking. Καθώς οι εταιρείες επιδιώκουν την περαιτέρω βελτιστοποίηση της ακίνητης περιουσίας και του χαρτοφυλακίου τους, η τάση αυτή είναι πιθανό θα επικρατήσει στο μέλλον.

∙      Αντίκτυπο κτιριακών εγκαταστάσεων στην προσέλκυση και διατήρηση προσωπικού: Οι ερωτηθέντες στη πλειοψηφία τους υποστηρίζουν την άποψη ότι η επιλογή των κτιριακών εγκαταστάσεων έχει επηρεάσει σημαντικά το προσωπικό τους και τη διάθεση τους να εργάζονται αποδοτικά. Η προσβασιμότητα και οι ανέσεις θεωρούνται τα δύο πιο σημαντικά χαρακτηριστικά ενός κτιρίου για να διατηρήσει και να προσελκύσει τους καλύτερους εργαζόμενους.

∙      Υπολογίζοντας το κόστος  μεταβίβασης σε ενεργειακά κτήρια: Στην ερώτηση αξιοποίησης "πράσινων κτηρίων", οι ερωτηθέντες δήλωσαν την Εταιρική Κοινωνική Ευθύνη (EKE) και τη βελτιωμένη ικανότητα να προσελκύουν και να διατηρούν προσωπικό, ως τους δυο βασικότερους παράγοντες όταν αποφασίζουν να διαλέξουν πράσινο κτήριο. Ωστόσο, προς το παρόν, λιγότερο από το 50% των εταιρειών απάντησαν ότι θα πλήρωναν περισσότερο για πράσινο κτήριο.

∙      Αμετάβλητα τα οικονομικά προβλήματα: Η οικονομική ανάπτυξη κατά το μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης πρόκειται να παραμείνει αποσπασματική και για το 2013, καθώς οι επιπτώσεις των μέτρων λιτότητας και της αβεβαιότητας εξακολουθούν να συγκρατούν τις δαπάνες και να παρεμποδίζουν τις εταιρικές επενδύσεις. Οι τελευταίες προβλέψεις για την Ευρωζώνη δείχνουν σταθερό ΑΕΠ για το 2013.

∙      Αγορά Ενοικιαστών: Οι επιχειρήσεις θα εξακολουθήσουν να έχουν το πάνω χέρι καθώς οι οικονομικές συνθήκες και η περιορισμένη ζήτηση θα δημιουργεί πίεση στους ιδιοκτήτες, που ανταγωνίζονται για ένα μειωμένο αριθμό δυνητικών ενοικιαστών.

∙      Επαναδιαπραγμάτευση ενάντια Μετεγκατάστασης: Ενοικιαστές γραφείων με επερχόμενες λήξεις μισθώσεων ή τερματισμούς συμβολαίων μίσθωσης θα εξακολουθήσουν να προτιμούν επαναδιαπραγμάτευση μισθωτικής αξίας ή ανανέωση συμφωνίας μίσθωσης,  ως εναλλακτική λύση στη μετεγκατάσταση, καθώς επιδιώκουν να αποφεύγουν πρόσθετες δαπάνες και να επωφελούνται από τη ισχυρότερη θέση διαπραγμάτευσης για να εξασφαλίσουν ευνοϊκότερους όρους. Η τάση αυτή ήταν εμφανής και στην αγορά της Αθήνας όπου οι τελικοί χρήστες αναζητούσαν κίνητρα στη μορφή δωρεάν περιόδων ενοικίου και σημαντικές μειώσεις στις μισθωτικές αξίες, καθώς επίσης και συνεισφορά στη διαμόρφωση και στις βελτιώσεις του χώρου. Σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ήταν πρόθυμοι να αποδεχτούν τους όρους αυτούς και να διατηρήσουν τους ενοίκους προκειμένου να αποφύγουν την εκκένωση των κτηρίων τους.

∙      Περιορισμένος κατάλληλος χώρος: Σε πολλές περιπτώσεις, το αποτέλεσμα της μετεγκατάστασης ενοικιαστή μπορεί να επηρεαστεί εξίσου από ζητήματα εφοδιασμού. Σε πολλές πόλεις, η σοβαρή επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας περιορίζει τον αριθμό των διαθέσιμων επιλογών μετεγκατάστασης, ιδιαίτερα στις πιο κεντρικές περιοχές συμπεριλαμβανομένου του Λονδίνου, του Μονάχου και της Μόσχας.

Για το μέλλον, ο δρ Βάλτερ Μπέχερτ, Director of Research and Forecasting στη Colliers International καταλήγει: «Τα αποτελέσματα της έρευνας είναι πλήρως συνεπή με την έλλειψη οικονομικής εμπιστοσύνης, που σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις εστιάζουν ακόμη στην περικοπή δαπανών από ότι στις περεταίρω επενδύσεις. Η έλλειψη εμπιστοσύνης αποτελεί το κύριο εμπόδιο για τις επενδύσεις και την ανάκαμψη της οικονομίας. Αυτές οι ανησυχίες θα επηρεάσουν την επιχειρηματική εμπιστοσύνη τουλάχιστον μέχρι τα μέσα του 2013, γεγονός που υποδηλώνει ότι η βελτίωση της εμπιστοσύνης και η βιώσιμη ανάκαμψη δεν είναι στα χαρτιά μέχρι τα τέλη του 2013 ή, το πιθανότερο, μέχρι το 2014».