Τι γνωρίζω για την πολυκατοικία που μένω;

Ποια είναι τα δικαιώματά και ποιες οι υποχρεώσεις των ενοίκων; Από τον Ορέστη Σειμένη φοροτεχνικό-συγγραφέα.

06 Μαρ 2015 - 10:45

Ν.3471/1929    Ν. 1024/1971 κλπ
Η ηρεμία και η οικογενειακή γαλήνη των ενοίκων μιας πολυκατοικίας εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Οι ένοικοι των πολυκατοικιών, ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, πρέπει να γνωρίζουν ότι κατοικούν μαζί με άλλους ανθρώπους κάτω από την «ίδια στέγη» και μέσα σε ένα καθεστώς συνιδιοκτησίας και χρήσης ορισμένων χώρων. Η λεπτή αυτή συνύπαρξη πρέπει να έχει σαν αποτέλεσμα τον σεβασμό του καθενός από τους υπόλοιπους ενοίκους αλλά και την συντονισμένη ενέργεια όλων μέ τελικό σκοπό : την συντήρηση της ικανοποιητικής λειτουργίας της πολυκατοικίας, αλλά και η ανάπτυξη σχέσεων μεταξύ των ενοίκων για μιά ανετη και ανθρώπινη συμβίωση και συγκατοίκηση.
Πολλές φορές οι ένοικοι μιας πολυκατοικίας έρχονται σε διαπληκτισμούς και διαφωνίες.




ΛΟΓΟΙ  ΔΙΑΦΩΝΙΑΣ  ΜΕΤΑΞΥ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΩΝ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ :

• Το ύψος των κοινοχρήστων και το πώς μοιράζονται σε κάθε διαμέρισμα

• Οι δαπάνες που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή

• Οι ώρες κοινής ησυχίας

• Τοκαθεστώς που ισχύει για τις θέσεις στάθμευσης  στην πιλοτή.

ΠΟΙΟΣ ΕΙΝΑΙ Ο  ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ  ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

•   Είναιένα κείμενο μέρος του συμβολαίου το οποίο υπογράφει ο κάθε ιδιοκτήτης όταν αγοράζει το διαμέρισμα

Τον κανονισμόν αυτόν αποδέχονται όλοι οι ιδιοκτήτες και δεσμεύονται για την  εφαρμογή του. Ο κανονισμός ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών  αλλά και την λειτουργία της πολυκατοικίας.

              Ο Κανονισμός αυτός περιλαμβάνει τούς βασικούς κανόνες για :

•   Τις συμβατικές υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ενοίκων της πολυκατοικίας

•   Τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών

•   Την λειτουργία της πολυκατοικίας

•    Την τήρησή του από τούς μισθωτές-τρίτα πρόσωπα  (ενοικιαστές), οι οποίοι πρέπει να δεσμεύονται με το συμφωνητικό μισθώσεως να τηρούν υποχρεωτικά   τον κανονισμό.

•   Την οριζόντια ιδιοκτησία

Ο κανονισμός ρυθμίζει θέματα που δεν ρυθμίζονται από την Νομοθεσία. Ομως σε περίπτωση αντίθεσης ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ-ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ τότε υπερισχύει η νομοθεσία.

ΤΙ ΕΙΝΑΙ  ΤΟ ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΟ  ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

• Είναι τό ταμείο της πολυκατοικίας και προβλέπεται από τον κανονισμό και σχηματίζεται με την καταβολή χρημάτων από όλους τους ενοίκους της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής  έχει την ευχέρεια να αντιμετωπίζει τα έξοδα της πολυκατοικίας στη διάρκεια του μηνός μέχρι να εισπράξει τά κοινόχρηστα.

•   Όταντο διαμέρισμα ενοικιάζεται τότε το αποθεματικό το καταβάλλει ο ενοικιαστής. Όταν αποχωρήσει από την πολυκατοικία τότε ο διαχειριστής του επιστρέφει το ποσόν αυτό.

•   Τούψος του αποθεματικού πρέπει να είναι το διπλάσιο του  μέσου υψους των μηνιαίων δαπανών

ΥΠΑΡΧΟΥΝ  ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ  ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ;

Βεβαίως.

• Κάθε ιδιοκτησία έχει διαφορετική συμμετοχή στις  δαπάνες της πολυκατοικίας

• Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το ποσοστό συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σε αυτή.

Παραδείγματα :

-Στις δαπάνες του ασανσέρ ο 5^ος όροφος συμμετέχει με μεγαλύτερο ποσό από τον 1^ο όροφο

-Η δαπάνη θέρμανσης με αυτονομία επιμερίζεται στα διαμερίσματα ανάλογα

            -με το μέγεθος του διαμερίσματος

            -με τις ώρες τις οποίες άναβε για θέρμανση

            ΤΙ ΕΙΝΑΙ Ο ΠΙΝΑΚΑΣ  ΤΗΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ  ΚΑΙ ΤΙ ΠΕΡΙΕΧΕΙ;
          Ο Πίνακας αυτός είναι αναπόσπαστο μέρος του συμβολαίου που υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας
Ο πίνακας αυτός μεταβάλλεται  μόνο με την συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών  και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

• Ο πίνακας Οριζοντίου Ιδιοκτησίας  σχεδιάζεται από τον μηχανικό.

• Περιέχει στοιχεία για όλες τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες τής πολυκατοικίας δηλαδή :

-Το εμβαδόν

-Τόν όγκο

-Τους αναλογούντες κοινόχρηστους χώρους

-τά χιλιοστά (ποσοστό) επί του οικοπέδου

-την συμμετοχή της κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες της πολυκατοικίας

ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΧΡΗΣΕΙΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΠΟΥ ΑΠΑΓΟΡΕΥΟΝΤΑΙ ΣΤΙΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ;

Στόν κανονισμό της πολυκατοικίας συνήθως υπάρχει απαγόρευση ορισμένων χρήσεων για τίς ιδιοκτησίες του κτιρίου. Τέτοιες απαγορεύσεις συνήθως είναι η χρήση :

-μηχανουργείου

-χημικού εργαστηρίου

-χοροδιδασκαλίου

-οίκου ανοχής

Και γενικά  χρήσεις υψηλής οχλήσεως.

ΠΟΙΕΣ  ΔΑΠΑΝΕΣ  ΕΠΙΒΑΡΥΝΟΥΝ ΤΟΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΠΟΙΕΣ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ;

Υπόχρεος για την καταβολή των δαπανών είναι ο ιδιοκτήτης . Στα συμβόλαια της μίσθωσης όμως οι ιδιοκτήτες συμφωνούν με τους ενοικιαστές οτι ενα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους ενοικιαστές. Ο Διαχειριστής δεν εχει λόγο σε αυτές τίς συμφωνίες.

Συνήθως ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και μετά  κανει λογαριασμό με τόν ιδιοκτήτη όπως έχουν συμφωνήσει.

ΜΠΟΡΕΙ ΚΑΠΟΙΟΣ ΕΝΟΙΚΟΣ ΝΑ ΑΡΝΗΘΕΙ ΝΑ ΠΛΗΡΩΣΕΙ ΤΑ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ;

Ο Διαχειριστής πρέπει να τον παραπέμψει στην Συνέλευση των συνιδιοκτητών η οποία θα αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες .

Οι ενέργειες αυτές μπορεί να φθάσουν μέχρι και τα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή τα έξοδα, τόκοι,ποινικές ρήτρες  κλπ θα τα επιβαρυνθεί ο δύστροπος ιδιοκτήτης. Εάν ένας ενοικιαστής αποχωρήσει χωρίς να πληρώσει τα κοινόχρηστά του , τότε υπεύθυνος έναντι των άλλων ενοίκων είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος.

ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΙΛΟΤΗ ΚΑΙ ΤΙΣ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ;

Η Πιλοτή της πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη. Μπορεί όμως να προβλεφθεί στην οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής ο χωρισμός της πιλοτής σε θέσεις στάθμευσης. Οι χώροι στάθμευσης μπορεί να δοθούν για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες  διαμερισμάτων. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΜΙΣΘΩΣΕΙ ή ΝΑ ΠΟΥΛΗΣΕΙ τη χρήση της θέσης  σε καποιον που δεν εχει ιδιοκτησία στην ίδια πολυκατοικία. Η Χρήση των χώρων στάθμευσης δεν είναι Προσωποπαγής αλλά Πραγματοπαγής, δηλαδή συνδέεται με το διαμέρισμα καί οχι με τον ιδιοκτήτη του.

Εαν  η χρήση των χώρων στάθμευσης δεν καθορίζεται στην οριζόντια ιδιοκτησία, τότε  αυτή μπορεί να καθορισθεί με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν μπορεί να περιτοιχισθούν ούτε να χρησιμοποιηθούν για άλλη χρήση πλην της στάθμευσης.

Οι θέσεις στάθμευσης στο ισόγειο, στο υπόγειο ή αλλού , εφ όσον προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, αποτελούν χωριστές ιδιοκτησίες και αρα δεν ισχύει γι αυτές  ότι και για τις θέσεις στάθμευσης της πιλοτής.

ΕΠΙΤΡΕΠΟΝΤΑΙ ΤΑ ΖΩΑ ΜΕΣΑ ΣΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ;

Απο το 1995 (Υπουργική Απόφαση Υ1β/2000) επιτρέπεται η διατήρηση κατοικιδίων ζώων και πτηνών  στίς πολυκατοικίες.Επιτρέπεται ενας σκύλος και μιά  γάτα, ή δύο σκύλοι ή δύο γάτες. Αρκεί να μην ενοχλούν και να μην παραμένουν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Επιτρέπονται και τα ωδικά κλπ πτηνά αρκεί να μην δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας στούς λοιπούς ενοίκους.

ΠΟΙΕΣ  ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΩΡΕΣ ΤΗΣ ΚΟΙΝΗΣ ΗΣΥΧΙΑΣ ;

Ειναι οι ωρες της μεσημβρινής και της νυκτερινής ησυχίας.

• Κατα την θερινή περίοδο από 15.00 εως 17,30   καια από 23.00 εως 7,00
• Κατα την χειμερινή περίοδο από 15,30 έως 17,30 και από 22,00 εως 7,30

Θερινή περίοδος ειναι το χρονικό διάστημα από 1^η Απριλίου έως 30^η Σεπτεμβρίου

Χειμερινή περίοδος ειναι το χρονικό διάστημα από 1^η Οκτωβρίου έως 31^η  Μαρτίου

www.forologikanea.gr