Τον δρόμο για την επανένταξη στην αγορά 25.000 ακινήτων που έχουν κατασχεθεί και έχουν... ξεχαστεί από τις τράπεζες ανοίγει η κυβέρνηση το 2025, αλλάζοντας τα δεδομένα στην κτηματαγορά, σε μια προσπάθεια να αντιμετωπιστεί το οξύ στεγαστικό πρόβλημα της χώρας.Το σχέδιο της Προεδρίας της κυβέρνησης και αναμένεται να παρουσιαστεί στο επόμενο Υπουργικό Συμβούλιο, προβλέπει, αρχικά, ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις για πλειστηριασμούς, τακτοποιήσεις και μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων. Στη συνέχεια θα δημιουργηθεί μια μεγάλη ψηφιακή πλατφόρμα τύπου marketplace, όπου οι πολίτες θα έχουν πρόσβαση σε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και στη διαδικασία απόκτησης ακινήτων που βρίσκονται σήμερα υπό την κυριότητα των τραπεζών.
Η πλατφόρμα θα περιλαμβάνει πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου, το χρονοδιάγραμμα και τη διαδικασία πλειστηριασμού, τις απαιτούμενες πολεοδομικές ρυθμίσεις, καθώς και το συνολικό κόστος απόκτησης.
Παράλληλα, θα δημιουργηθεί μια νέα υπηρεσία τύπου one stop shop, η οποία θα επιλύει γρήγορα και με συνοπτικές διαδικασίες τεχνικά και πολεοδομικά προβλήματα των ακινήτων. Επιπλέον, θα διευκολύνει την ταχεία μετάβαση κάθε ακινήτου, από τον πλειστηριασμό και τη συμβολαιογραφική πράξη μέχρι την τελική υπογραφή του συμβολαίου. Με τον τρόπο αυτό γνωστά προβλήματα που καθυστερούν εδώ και χρόνια τις μεταβιβάσεις και τις ρυθμίσεις ακινήτων θα επιλύονται σύντομα. Ετσι, τα 25.000 ακίνητα δεν θα παραμένουν απλώς θέμα συζήτησης, αλλά θα αποτελέσουν ένα πραγματικό απόθεμα διαθέσιμο για όσους αναζητούν κατοικία.
Πέραν της μείωσης του χρόνου μεταξύ των γύρων πλειστηριασμών, θα προβλέπεται και η εισαγωγή ενός λειτουργικού πλαισίου για ανταλλαγή χρέους με ακίνητα (Debt for Asset Swaps), αλλά και η ενίσχυση της συμμετοχής των αγοραστών στις διαφορετικές φάσεις, μέσα από εκπαιδευτικές καμπάνιες και ψηφιακές πλατφόρμες ενημέρωσης.
Παράλληλα, οι τράπεζες θα στηρίξουν την όλη προσπάθεια με νέα χρηματοδοτικά εργαλεία παρέχοντας στεγαστικά δάνεια στους ενδιαφερόμενους και διευκολύνοντας την τελική αγορά. Επίσης, θα παρέχονται και κίνητρα για ενεργειακές αναβαθμίσεις των ακινήτων βελτιώνοντας την εμπορική τους αξία.
Το πιο σημαντικό, ωστόσο, είναι ότι οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν για πρώτη φορά σαφή εικόνα του πώς λειτουργούν οι πλειστηριασμοί, σε ποιο στάδιο βρίσκεται κάθε ακίνητο και τι πρέπει να κάνουν σε κάθε βήμα μέχρι να φτάσει το ακίνητο στα χέρια τους.
Στο παρασκήνιο, το Δημόσιο και οι τράπεζες θα επιλύουν τα τεχνικά προβλήματα και τις καθυστερήσεις, μέσω μιας διαδικασίας αξιολόγησης που θα περιλαμβάνει τις ίδιες τις τράπεζες, τους servicers και τους συμβολαιογράφους, ώστε να διασφαλιστεί η αποτελεσματικότητα της όλης διαδικασίας συνολικά.
Ειδικότερα, το κυβερνητικό σχέδιο για τα ακίνητα περιλαμβάνει προτάσεις που καλύπτουν τέσσερις κρίσιμες φάσεις της διαδικασίας για την απόκτηση ακινήτου από το στοκ των τραπεζών οι οποίες σήμερα είναι πολύ χρονοβόρες. Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση πρέπει να περάσει τις εξής φάσεις και οι συνήθεις χρόνοι (και γι’ αυτό αναποτελεσματικοί) είναι οι ακόλουθοι:
■ Pre-auction marketing και διαδικασία δημοσιότητας (1-6 μήνες).
■ Διαδικασία πλειστηριασμού (1-12 μήνες, ανάλογα με τον γύρο κατακύρωσης).
■ Νομιμοποίηση και ωρίμαση του ακινήτου (12-18 μήνες).
■ Εμπορική αξιοποίηση (6-36 μήνες).
Στόχος τώρα είναι να μειωθούν τα χρόνια που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και να περιοριστεί σημαντικά ο γραφειοκρατικός φόρτος. Με αυτό τον τρόπο οι τράπεζες θα έχουν κίνητρα να επισπεύσουν τις διαδικασίες, ενώ οι ενδιαφερόμενοι πολίτες θα είναι ενεργοί σε όλα τα στάδια της διαδικασίας αγοράς και μεταβίβασης του ακινήτου.
Πώς θα κινηθούν 25.000 ακίνητα
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις φορέων του κλάδου, η Τράπεζα Πειραιώς και η Intrum διαχειρίζονται περίπου 10.000 ακίνητα, η doValue περίπου 3.500-4.000 ακίνητα, η Εθνική Τράπεζα περίπου 4.000, η Eurobank περίπου 1.800-2.000, ενώ η Alpha Bank και η Cepal περίπου 2.500-3.000 ακίνητα. Τα υπόλοιπα ακίνητα ανήκουν σε χαρτοφυλάκια άλλων τραπεζών και διαχειριστών.
Από τα περίπου 25.000 ακίνητα που βρίσκονται υπό διαχείριση, λιγότερα από 500 είναι πλήρως τακτοποιημένα, χωρίς εκκρεμότητες νομιμοποίησης, όπως υπερβάσεις δόμησης ή ημιυπαίθριους χώρους.
Υπάρχουν επίσης και 10.000 ακίνητα που μπορούν να τεθούν αμέσως προς πώληση, αν και έχουν εκκρεμότητες οι οποίες θα τεθούν υπόψη των ενδιαφερομένων μαζί με τις προτεινόμενες λύσεις και τα χρονοδιαγράμματα τακτοποίησης. Το 60% αυτών βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το 20% σε άλλες μεγάλες αστικές περιοχές και το υπόλοιπο 20% στην περιφέρεια. Η κατανομή των ακινήτων ανά κατηγορία είναι επίσης χαρακτηριστική: περισσότερο από το 55% είναι οικιστικά, το 30%-35% εμπορικά και το υπόλοιπο 10% αφορά οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Ολα τα ακίνητα αυτά θα ενσωματωθούν σε μια μεγάλη ενιαία πλατφόρμα (τύπου marketplace), η οποία θα προσφέρει σαφή εικόνα για την πραγματική κατάσταση ωρίμασής τους και τον εκτιμώμενο χρόνο που απαιτείται για να είναι έτοιμα προς πώληση. Επιπλέον, θα περιλαμβάνει εργαλεία προηγμένης αναζήτησης, όπως γεωγραφική τοποθεσία, εύρος τιμών, κατάσταση ακινήτου, καθώς και πληροφορίες για την περιοχή, βελτιώνοντας συνολικά την εμπειρία του χρήστη.
Τα βήματα
Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, είναι η συντόμευση του χρόνου ωρίμασης των ακινήτων που πρόκειται να διατεθούν. Κάτι που θα επιτευχθεί μέσω της μείωσης του χρόνου των πλειστηριασμών, καθώς και της διευθέτησης των εκκρεμοτήτων, όπως πολεοδομικά ζητήματα και άλλες καθυστερήσεις. Ολα αυτά θα λυθούν με τις εξής παρεμβάσεις:
■ Μείωση του χρόνου μεταξύ των γύρων πλειστηριασμού σε έναν μήνα μέσω νομοθετικών παρεμβάσεων, τεχνολογικών αναβαθμίσεων και αυτοματισμών στη διαδικασία, ειδικά για περιπτώσεις που αποδεδειγμένα χρονίζουν. Αυτό θα συνδυαστεί με μείωση της τιμής των ακινήτων σε πλειστηριασμό από τον δεύτερο γύρο, ειδικά για περιπτώσεις που αποδεδειγμένα χρονίζουν. Σήμερα συμβαίνει το εξής: σε περίπτωση μη ύπαρξης πλειοδοτών, ο κάθε επόμενος γύρος πραγματοποιείται με καθυστέρηση 2-3 μηνών. Η διαδικασία αυτή καθυστερεί περαιτέρω τον χρόνο πιθανής ολοκλήρωσής του, ενώ οι μειώσεις τιμών της αξίας των ακινήτων έρχονται από τον τρίτο γύρο κατά 15% και στον τέταρτο γύρο επιπλέον 20%.
■ Παροχή ειδικών δανειακών προϊόντων από τράπεζες. Ενα από τα προβλήματα σήμερα είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων, δυσχεραίνοντας την πρόσβαση των ενδιαφερόμενων αγοραστών. Η συμμετοχή τους απαιτεί την κάλυψη του 100% του τιμήματος (30% προκαταβολή για τη συμμετοχή επί της τιμής πρώτης προσφοράς και 70% εντός 14 ημερών από την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού).
■ Επιτάχυνση της διαδικασίας επίλυσης προσφυγών και ανακοπών προκειμένου να αποφεύγεται η εργαλειοποίησή τους, μειώνοντας τις καθυστερήσεις και ενισχύοντας την αποδοτικότητα των διαδικασιών.
■ Δημιουργία one stop shop νομικών και τεχνικών υπηρεσιών, ώστε οι αγοραστές να έχουν άμεση πρόσβαση σε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.
■ Μείωση του χρόνου παραλαβής της Περίληψης Κατακυρωτικής Εκθεσης (ΠΚΕ) από τους συμβολαιογράφους μετά την ολοκλήρωση ενός πλειστηριασμού. Σήμερα απαιτούνται έως και 10 μήνες! Προβλέπεται η έκδοση αυτοματοποιημένης ΠΚΕ μέσω του συστήματος e-Auction, με ταυτόχρονη καταγραφή του χρόνου έκδοσης από τον συμβολαιογράφο.
■ Μετάθεση της ολοκλήρωσης των ενεργειών τεχνικής νομιμοποίησης στον αγοραστή, κατόπιν της αγοράς του ακινήτου, με την υποστήριξη του διαχειριστή (servicer) και εντός προκαθορισμένης προθεσμίας (π.χ. 12 μήνες από την αγορά του ακινήτου). Αυτό μπορεί να συνδυαστεί με ένα επιπλέον κίνητρο: τη μείωση της τιμής κτήσης μέσω συγκεκριμένου ποσοστού έκπτωσης, ως ανταμοιβή για την ολοκλήρωση αυτών των ενεργειών μετά την αγορά.
■ Ανάπτυξη κανονιστικού πλαισίου που θα επιτρέπει την ανταλλαγή χρέους με περιουσιακά στοιχεία, με διαφανείς διαδικασίες και κίνητρα για όλες τις πλευρές. Πρακτικά θα μπορεί να δοθεί κάποιο άλλο περιουσιακό στοιχείο στην τράπεζα προκειμένου ο οφειλέτης να μπορεί να διαπραγματευτεί την επιστροφή του σπιτιού στην κατοχή του.
Στόχος του κυβερνητικού σχεδίου είναι επίσης η αύξηση των εξωδικαστικών και συναινετικών λύσεων μέσω της παροχής κινήτρων στους οφειλέτες για την απευθείας πώληση ακινήτων μέσω φιλικών διακανονισμών (amicable solutions). Τα κίνητρα θα περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τη μείωση τόκων ή ποινών και την επέκταση της παραγραφής οφειλόμενων ποσών.
Η απόρρητη έκθεση της Προεδρίας της Κυβέρνησης
Tο πλήρες σχέδιο της κυβέρνησης το οποίο θα συζητηθεί και θα εγκριθεί στο επόμενο Υπουργικό Συμβούλιο έχει τίτλο «Στρατηγικές Προτάσεις για την Ενίσχυση της Ελληνικής Αγοράς REO»
Προτάσεις Βελτιστοποίησης
Φάση 1: Επιτάχυνση Διαδικασίας Πλειστηριασμών
Η επιτάχυνση της διαδικασίας πλειστηριασμών αποτελεί κεντρική προτεραιότητα για την αποκατάσταση της λειτουργικότητας της ελληνικής αγοράς ακινήτων και την ταχύτερη αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων, ιδίως αυτών που είναι κατάλληλα για εγχώριους αγοραστές.
Παρά τα βήματα προόδου, όπως η ηλεκτρονική διαδικασία διεξαγωγής τους, οι πλειστηριασμοί εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σημαντικές δυσκολίες και έλλειψη εμπιστοσύνης, οι οποίες περιορίζουν την αποτελεσματικότητά τους και την αποδοχή τους από το ευρύτερο κοινό.
Κύριες προκλήσεις
1/ Χαμηλή συμμετοχή του ευρύτερου κοινού:
■ Ελλειψη εμπειρίας και γνώσης της διαδικασίας πλειστηριασμών από το κοινό, γεγονός που δημιουργεί δισταγμούς και ανασφάλεια.
■ Νομικοί κίνδυνοι από την απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού: Η απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού ενδέχεται να συνοδεύεται από νομικούς κινδύνους, όπως η πιθανότητα προσφυγών ή διεκδικήσεων τρίτων μέσω ανακοπών. Αυτές οι διαδικασίες ενδέχεται να χρησιμοποιηθούν ως εργαλεία καθυστέρησης, προκαλώντας νομική αβεβαιότητα για τους αγοραστές και καθυστερώντας την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του ακινήτου.
■ Περιορισμένη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων, δυσχεραίνοντας την πρόσβαση των ενδιαφερόμενων αγοραστών, καθώς απαιτεί τη διάθεση του 100% του τιμήματος (30% προκαταβολή για τη συμμετοχή επί της τιμής πρώτης προσφοράς και 70% εντός 14 ημερών από την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού).
2/ Καθυστερήσεις στις διαδικασίες:
■ Επανάληψη γύρων πλειστηριασμού: Σε περίπτωση μη ύπαρξης πλειοδοτών, ο κάθε επόμενος γύρος πραγματοποιείται με καθυστέρηση 2-3 μηνών. Η διαδικασία αυτή καθυστερεί περαιτέρω τον χρόνο πιθανής ολοκλήρωσής του, ενώ οι μειώσεις τιμών της αξίας των ακινήτων έρχονται από τον 3ο γύρο κατά 15% και επιπλέον 20% στον 4ο γύρο.
3/ Περιορισμένος αριθμός εξωδικαστικών και συναινετικών λύσεων (amicable solutions):
■ Οι απευθείας συναινετικές πωλήσεις ακινήτων από τους οφειλέτες σε τρίτους, με τη σύμφωνη γνώμη των servicers, είναι ελάχιστες, στερώντας μια πιο γρήγορη και αποτελεσματική εναλλακτική για τη ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων και την αποφυγή πλειστηριασμών που επιφέρουν καθυστερήσεις και κοινωνική πίεση, επηρεάζοντας αρνητικά τόσο την αγορά όσο και τους οφειλέτες.
4/ Απουσία κανονιστικού πλαισίου για Debt-for-Asset Swap:
■ Η έλλειψη ενός λειτουργικού πλαισίου για την ανταλλαγή χρέους με περιουσιακά στοιχεία (Debt-for-Asset Swap) αποτρέπει τους οφειλέτες από το να τακτοποιούν τα χρέη τους μέσω μεταβίβασης ακινήτων προς τους πιστωτές. Αυτό θα μπορούσε να μειώσει σημαντικά τα κόστη και να επιταχύνει τη διαχείριση των NPLs καθώς και την αποφυγή πλειστηριασμών και την επιτάχυνση της διαδικασίας επιστροφής των ακινήτων στην αγορά.
Προτεινόμενες λύσεις και συστάσεις
1/ Ενημέρωση και ενίσχυση της συμμετοχής του κοινού:
■ Εκπαιδευτικές καμπάνιες για το κοινό, που εξηγούν τη διαδικασία πλειστηριασμών και τα βήματα για την ασφαλή συμμετοχή (Γ.Γ. Ιδιωτικού Χρέους).
■ Δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας πληροφόρησης με αναλυτικές οδηγίες και νομικές διασφαλίσεις για τους ενδιαφερόμενους (Γ.Γ. Ιδιωτικού Χρέους).
■ Παροχή ειδικών δανειακών προϊόντων από τράπεζες ή συνεργαζόμενους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς για αγορές μέσω πλειστηριασμών σε ευρύτερη κλίμακα (ιδιωτικός τομέας - τράπεζες).
2/ Επιτάχυνση των διαδικασιών:
■ Μείωση του χρόνου μεταξύ των γύρων πλειστηριασμού σε έναν μήνα μέσω νομοθετικών παρεμβάσεων, τεχνολογικών αναβαθμίσεων και αυτοματισμών στη διαδικασία, ειδικά για περιπτώσεις που αποδεδειγμένα χρονίζουν. (Υπ. Δικαιοσύνης)
■ Μείωση της τιμής των ακινήτων σε πλειστηριασμό από τον 2ο γύρο, ειδικά για περιπτώσεις που αποδεδειγμένα χρονίζουν(υπουργείο Δικαιοσύνης).
3/ Αύξηση εξωδικαστικών και συναινετικών λύσεων (ΥΠΟΙΚ - ΓΓΙΔΧ):
■ Παροχή κινήτρων στους οφειλέτες για απευθείας πώληση ακινήτων μέσω φιλικών διακανονισμών (amicable solutions), όπως η μείωση τόκων ή ποινών και η μεγαλύτερη παραγραφή οφειλόμενων ποσών.
4/ Ενίσχυση της διαφάνειας και των νομικών εγγυήσεων:
■ Εφαρμογή προκαταρκτικών νομικών και άλλων τεχνικών ελέγχων μέσω της δυνατότητας παροχής περισσότερων πληροφοριών από τους οφειλέτες και τους servicers που θα διασφαλίζουν την καθαρότητα των ακινήτων πριν από τον πλειστηριασμό, προσφέροντας στους αγοραστές μεγαλύτερη ασφάλεια και εμπιστοσύνη στη διαδικασία.
■ Επιτάχυνση της διαδικασίας επίλυσης προσφυγών και ανακοπών προκειμένου να αποφεύγεται η εργαλειοποίησή τους, μειώνοντας τις καθυστερήσεις και ενισχύοντας την αποδοτικότητα των διαδικασιών.
■ Δημιουργία one-stop shop νομικών και τεχνικών υπηρεσιών, ώστε οι αγοραστές να έχουν άμεση πρόσβαση σε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.
5/Εισαγωγή πλαισίου για Debt-for-Asset Swap (π.χ., https://www.pwc.com.cy/en/publications/direct-tax-updates-2023/dtu-n20-2023.pdf):
■ Ανάπτυξη κανονιστικού πλαισίου που θα επιτρέπει την ανταλλαγή χρέους με περιουσιακά στοιχεία, με διαφανείς διαδικασίες και κίνητρα για όλες τις πλευρές.
■ Δημιουργία μηχανισμού διασφάλισης για την ομαλή μεταβίβαση των περιουσιακών στοιχείων, εξαλείφοντας νομικούς ή γραφειοκρατικούς περιορισμούς.
Με αυτές τις στοχευμένες δράσεις, η διαδικασία των πλειστηριασμών μπορεί να γίνει πιο αποδοτική, μειώνοντας τον απαιτούμενο χρόνο και τα κόστη, αυξάνοντας τη ρευστότητα της αγοράς και ενισχύοντας την εμπιστοσύνη των ενδιαφερομένων.
Φάση 2: Νομιμοποίηση & Ωρίμανση REO
Η επόμενη φάση διαχείρισης REO ακινήτων επικεντρώνεται στη νομιμοποίηση και ωρίμανσή τους ώστε να καταστούν έτοιμα για εμπορευματοποίηση. Πρόκειται για μια κρίσιμη διαδικασία που απαιτεί επίλυση νομικών και τεχνικών ζητημάτων επιταχύνοντας την ετοιμότητα των ακινήτων προς αξιοποίηση. Παρ’ όλα αυτά, οι χρονοβόρες γραφειοκρατικές διαδικασίες, η πολυπλοκότητα των τεχνικών νομιμοποιήσεων, καθώς και συχνά η απουσία σαφούς νομικού πλαισίου αποτελούν σημαντικές προκλήσεις. Η αποτελεσματική επίλυση αυτών των θεμάτων είναι απαραίτητη για την ταχύτερη προετοιμασία προς εμπορική αξιοποίησή τους, την ενίσχυση της εμπορικής αξίας των ακινήτων και την αποτροπή περαιτέρω υποβάθμισης της περιουσίας.
Κύριες προκλήσεις
1/ Καθυστερήσεις στην κατακύρωση των πλειστηριασμών (Περίληψη Κατακυρωτικής Εκθεσης - ΠΚΕ):
■ Η καθυστέρηση στην παραλαβή της ΠΚΕ από τους συμβολαιογράφους μετά την ολοκλήρωση ενός πλειστηριασμού επηρεάζει αρνητικά τη διαδικασία περαιτέρω διαχείρισης των ακινήτων. Ειδικά στις επαρχιακές περιοχές, αυτή η καθυστέρηση μπορεί να φτάσει ακόμα και τους 10 μήνες, προκαλώντας σημαντική καθυστέρηση στη δυνατότητα διεξαγωγής οποιασδήποτε περαιτέρω ενέργειας μέχρι την παραλαβή της.
2/ Μεταγραφή ακινήτου:
■ Παρά τη σημαντική βελτίωση που έχει επέλθει με την αύξηση των κτηματολογικών γραφείων, εξακολουθούν να υπάρχουν σημαντικές καθυστερήσεις στα υποθηκοφυλακεία της χώρας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μόνο το κλείσιμο του ραντεβού για τη μεταγραφή του ακινήτου μπορεί να καθυστερήσει έως και 6 μήνες, δημιουργώντας εμπόδια στην αποδοτική και γρήγορη ολοκλήρωση των διαδικασιών.
3/ Χρονοβόρες διαδικασίες νομιμοποίησης:
■ Πολλά ακίνητα βρίσκονται σε αμφισβητούμενο νομικό καθεστώς, είτε λόγω ατελών εγγράφων είτε λόγω πολεοδομικών ή άλλων ζητημάτων. Αυτό δημιουργεί σημαντικές καθυστερήσεις στις προσπάθειες και τον χρόνο ωρίμανσης και αξιοποίησής τους.
■ Οι διαδικασίες τεχνικής νομιμοποίησης των αποκτηθέντων ακινήτων, που αφορούν πολεοδομικές άδειες, οικοδομικές παραβάσεις και άλλα συναφή ζητήματα, παραμένουν αργές και γραφειοκρατικές.
4/ Περιορισμένη τεχνική και νομική υποστήριξη σε απομακρυσμένες περιοχές:
■ Στην επαρχία και ειδικά στα νησιά παρατηρείται έλλειψη εξειδικευμένου προσωπικού για την ταχεία ολοκλήρωση των διαδικασιών, οδηγώντας σε περαιτέρω καθυστερήσεις.
Προτεινόμενες λύσεις και συστάσεις
1/ Μείωση χρόνου κατακύρωσης (παραλαβής της ΠΚΕ). Επιβράβευση συνεπών συμβολαιογράφων:
■ Υιοθέτηση ψηφιακών λύσεων για την έκδοση και παραλαβή των ΠΚΕ, εξαλείφοντας τις γραφειοκρατικές καθυστερήσεις. Εκδοση αυτοματοποιημένης ΠΚΕ μέσα από σύστημα του e-Auction και καταγραφή του χρόνου έκδοσης από τον συμβολαιογράφο. Αξιοποίηση αυτοματοποιημένων διαδικασιών μέσω πλατφόρμας για την επιτάχυνση της επικοινωνίας μεταξύ των εμπλεκόμενων φορέων.
■ Δημιουργία ενός «point system» που θα επιβραβεύει εκείνους τους συμβολαιογράφους οι οποίοι θα πετυχαίνουν τους πιο γρήγορους χρόνους. Ακόμα και ένας κατάλογος ranking αποδοτικότητας των συμβολαιογράφων στην έκδοση των ΠΚΕ θα ήταν ένα σημαντικό κίνητρο επιτάχυνση αυτής της διαδικασίας.
2/ Επιτάχυνση και απλούστευση διαδικασιών νομιμοποίησης:
■ Δημιουργία ενός ενιαίου σημείου εξυπηρέτησης (one-stop shop) για τη διαχείριση των τεχνικών θεμάτων νομιμοποίησης, επιτρέποντας την παράλληλη και αποδοτική διεκπεραίωση πολλών διαδικασιών. Ανάπτυξη ενός τύπου ΚΕΠ που θα αναλαμβάνει τον συντονισμό των διαδικασιών ωρίμανσης, διασφαλίζοντας την απαραίτητη συνεργασία και επικοινωνία μεταξύ των αρμόδιων φορέων του Δημοσίου (Πολεοδομία, Αρχαιολογία, Δασαρχεία κ.ά.), προκειμένου να επιταχυνθεί η ολοκλήρωση των απαιτούμενων ενεργειών και να μειωθεί η γραφειοκρατία.
■ Η μετάθεση της ολοκλήρωσης των ενεργειών τεχνικής νομιμοποίησης στον αγοραστή, κατόπιν της αγοράς του REO, με την υποστήριξη του servicer και εντός προκαθορισμένης προθεσμίας (π.χ. 12 μήνες από την αγορά του ακινήτου), μπορεί να αποτελέσει σημαντική συνθήκη για την επιτάχυνση της διαδικασίας. Η εφαρμογή κινήτρων, όπως η μείωση (%)της τιμής κτήσης μέσω συγκεκριμένου ποσοστού έκπτωσης, για την ολοκλήρωση αυτών των ενεργειών μετά την αγορά θα ενισχύσει την αποτελεσματικότητα όλων των εμπλεκόμενων πλευρών. Αυτή η προσέγγιση μπορεί να προάγει τη γρηγορότερη και πιο αποδοτική αξιοποίηση των ακινήτων, επιταχύνοντας τη διαδικασία και ενισχύοντας την αποδοτικότητα του συνολικού συστήματος.
3/ Υποστήριξη επαρχιακών περιοχών:
■ Παροχή εξειδικευμένων συμβούλων και παροχής κινήτρων για την κάλυψη των αναγκών σε απομακρυσμένες περιοχές.
4/ Αξιοποίηση και ανακαίνιση REO ακινήτων με έμφαση στην ενεργειακή αναβάθμιση:
■ Ο σχεδιασμός χρηματοδοτικών εργαλείων και εξειδικευμένων προγραμμάτων, καθώς και η παροχή κινήτρων για την κάλυψη δαπανών που αφορούν ενεργειακές αναβαθμίσεις, τη χρήση βιώσιμων υλικών και την υιοθέτηση πράσινων τεχνολογιών μπορεί να ενισχύσει τη βιωσιμότητα των REO ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά θα μπορούσαν να ενταχθούν σε προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω - Νοικιάζω» και το «Εξοικονομώ κατ’ Οίκον», προσφέροντας έτσι σημαντικά οφέλη στους ιδιοκτήτες και ενισχύοντας ταυτόχρονα την αξία των ακινήτων μέσω της υλοποίησης ενεργειακών και περιβαλλοντικών βελτιώσεων.
5/ Εκπαίδευση και πιστοποίηση επαγγελματιών:
■ Οργάνωση εκπαιδευτικών προγραμμάτων για δικηγόρους, μηχανικούς και συμβολαιογράφους σχετικά με το ισχύον πλαίσιο και πρακτικές που θα μειώσουν τις καθυστερήσεις.
Με την εφαρμογή αυτών των λύσεων, η νομιμοποίηση και ωρίμανση των REOs μπορεί να γίνει πιο αποτελεσματική, μειώνοντας τα κόστη, ενισχύοντας τη ρευστοποίηση των ακινήτων και καθιστώντας την ελληνική αγορά πιο ελκυστική για επενδυτές.
Φάση 3: Αξιοποίηση ώριμων REOs
Η εμπορικη αξιοποίηση των REO ώριμων ακινήτων αντιμετωπίζει αρκετές προκλήσεις που περιορίζουν την αποδοτικότητα και τη διαφάνεια της διαδικασίας και καθιστούν αναγκαία την εφαρμογή νέων στρατηγικών και καινοτόμων λύσεων για την ενίσχυση της ρευστότητας και την ενδυνάμωση της ανταγωνιστικότητας στην αγορά.
Κύριες Προκλήσεις
1/ Κατακερματισμός της αγοράς:
■ Η απουσία μιας ενιαίας ψηφιακής πλατφόρμας δυσχεραίνει τη συγκέντρωση όλων των διαθέσιμων REO ακινήτων από διαφορετικούς servicers, τράπεζες και άλλους φορείς, οι οποίοι διατηρούν τα δικά τους ανεξάρτητα sites και marketplaces. Αυτή η κατακερματισμένη παρουσίαση της αγοράς καθιστά δύσκολη την αναζήτηση και σύγκριση των ακινήτων από τους καταναλωτές, οδηγώντας σε μειωμένη εμπειρία για τους αγοραστές και επενδυτές.
2/ Χαμηλή ελκυστικότητα REO ακινήτων σε επενδυτές:
■ Τα REO ακίνητα συχνά δεν συνοδεύονται από αναλυτικές πληροφορίες για την πραγματική κατάστασή τους, τις δυνατότητες αξιοποίησης και τις απαιτούμενες βελτιώσεις, καθιστώντας τα λιγότερο ελκυστικά για αγοραστές και επενδυτές.
3/ Περιορισμένη προβολή και προώθηση των REOs:
■ Οι στοχευμένες διαφημιστικές καμπάνιες είναι ανεπαρκείς, ιδιαίτερα στις διεθνείς αγορές, με αποτέλεσμα να μειώνεται η ορατότητα των ακινήτων και να χάνεται η ευκαιρία προσέλκυσης επενδυτών.
4/ Ελλειψη αξιοποίησης εργαλείων ανάλυσης δεδομένων:
■ Η μη χρήση εργαλείων ανάλυσης δεδομένων καθιστά δύσκολη την παρακολούθηση της αποτελεσματικότητας των στρατηγικών μάρκετινγκ, με συνέπεια την αδυναμία προσαρμογής και βελτίωσης των διαφημιστικών ενεργειών.
Προτεινόμενες λύσεις και συστάσεις
1/ Δημιουργία Ενιαίας Ψηφιακής Πλατφόρμας marketplace για REOs προς κεντρική εμπορευματοποίηση:
■ Η ανάπτυξη μιας κεντρικής, διαλειτουργικής ψηφιακής πλατφόρμας marketplace για την παρουσίαση και προώθηση των REO ακινήτων θα συμβάλει σημαντικά στη μείωση του κατακερματισμού της αγοράς, συγκεντρώνοντας όλα τα διαθέσιμα ακίνητα από διαφορετικούς servicers, τράπεζες και άλλους φορείς σε ένα ενιαίο σημείο πρόσβασης, παράλληλα με όποιες άλλες ενέργειες και websites έχουν. Η πλατφόρμα marketplace θα διευκολύνει το κοινό, διασφαλίζοντάς του τη δυνατότητα να εντοπίζει εύκολα και γρήγορα τα ακίνητα που είναι διαθέσιμα στην αγορά, εξασφαλίζοντας έτσι μια πιο αποδοτική και φιλική προς τον χρήστη εμπειρία.
Επιπλέον η ενιαία αυτή πλατφόρμα θα περιλαμβάνει και όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε διαδικασία ωρίμανσης, προσφέροντας σαφή εικόνα για την πραγματική κατάσταση ωρίμανσης και τον εκτιμώμενο χρόνο που απαιτείται για να είναι έτοιμα προς πώληση. Επιπλέον, στο back office της πλατφόρμας θα παρέχονται KPIs που θα παρακολουθούν την απόδοση κάθε servicer στη διαδικασία προετοιμασίας αυτών των ακινήτων για πώληση.
Η πλατφόρμα marketplace θα επιτρέπει σε υποψήφιους αγοραστές, επενδυτές και μεσίτες εύκολη και γρήγορη πρόσβαση σε δεδομένα για τα διαθέσιμα ακίνητα, ενώ παράλληλα θα διευκολύνει την άμεση και αποτελεσματική επικοινωνία με τους θεσμικούς ιδιοκτήτες.
Επιπλέον, η πλατφόρμα marketplace θα ενσωματώνει εργαλεία προηγμένης αναζήτησης, όπως γεωγραφική τοποθεσία, εύρος τιμών και κατάσταση ακινήτου, καθώς και στοιχεία για την περιοχή, βελτιώνοντας την εμπειρία του χρήστη.
Η ανάπτυξη στοχευμένων διαφημιστικών καμπανιών και η συνεργασία με τοπικούς και διεθνείς κτηματομεσίτες και πλατφόρμες θα ενισχύσουν την ορατότητα των ακινήτων τόσο στην εγχώρια όσο και στη διεθνή αγορά. Συμπληρωματικά, εργαλεία ανάλυσης δεδομένων (analytics) θα αξιολογούν τη συνεχιζόμενη αποτελεσματικότητα των στρατηγικών μάρκετινγκ και θα βελτιστοποιούν τις καμπάνιες, εξασφαλίζοντας την παροχή επαρκών πληροφοριών στους επενδυτές για την κατάσταση και τις δυνατότητες αξιοποίησης και τις απαιτούμενες βελτιώσεις κάθε ακινήτου.
2/ Δημιουργία ελκυστικών χρηματοδοτικών πακέτων:
■ Η συνεργασία με τράπεζες και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα για την ανάπτυξη ελκυστικών χρηματοδοτικών λύσεων θα προσφέρει στους υποψήφιους αγοραστές εύκολη πρόσβαση σε προσιτή χρηματοδότηση. Αυτό θα ενισχύσει την αγοραστική δύναμη και θα διευκολύνει την απόκτηση REO ακινήτων, δημιουργώντας κίνητρα για εγχώριους αγοραστές.
Συμπέρασμα
Η υλοποίηση των προτεινόμενων βημάτων με την κατάλληλη υποστήριξη από την Πολιτεία και τους ιδιωτικούς φορείς θα έχει καθοριστική επίδραση στη δημιουργία μιας πιο αποδοτικής και διαφανούς αγοράς REO ακινήτων. Η αναβάθμιση του ψηφιακού οικοσυστήματος και η συγκέντρωση όλων των διαθέσιμων ακινήτων σε μια κεντρική πλατφόρμα θα επιτρέψει την ταχύτερη καταγραφή και προβολή των ακινήτων στην αγορά, μειώνοντας τον χρόνο που απαιτείται για τη διαδικασία των πλειστηριασμών. Αυτή η βελτιωμένη ταχύτητα στις συναλλαγές θα συνεισφέρει στην επιτάχυνση της ένταξης των ακινήτων στην αγορά, μειώνοντας τον χρόνο διακράτησής τους και αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα των ακινήτων προς πώληση ή αξιοποίηση.
Επιπλέον, η δημιουργία στοχευμένων στρατηγικών μάρκετινγκ και η συνεργασία με διεθνείς πλατφόρμες ακινήτων θα διευρύνει τη στόχευση στην αγορά, προσελκύοντας περισσότερους εγχώριους και διεθνείς επενδυτές, αυξάνοντας έτσι τη ρευστότητα και το απόθεμα ακινήτων στην αγορά. Η προσφορά ακινήτων σε διαφορετικές γεωγραφικές περιοχές και σε διάφορες κατηγορίες τιμών θα ενισχύσει την ποικιλία και την ελκυστικότητα των προσφορών, επιτρέποντας την πιο στοχευμένη επιλογή από τους αγοραστές και επενδυτές.
Αυτό το σύνολο δράσεων θα συμβάλει στη μείωση των καθυστερήσεων στην πλειστηριαστική διαδικασία, ενισχύοντας παράλληλα τη νομιμοποίηση και την εμπορευματοποίηση των ακινήτων, αυξάνοντας έτσι τον αριθμό των διαθέσιμων REOs στην αγορά και συμβάλλοντας στην αναζωογόνηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Η ενίσχυση του αποθέματος ακινήτων και η μείωση του χρόνου διαχείρισης των REO ακινήτων θα ενδυναμώσει τις δυνατότητες ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, δημιουργώντας νέες ευκαιρίες για επενδύσεις και ανάπτυξη.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου