Αντικειμενικές αξίες: Αλλάζουν σε Ελληνικό, Γλυφάδα και Άλιμο ανάλογα με τον δρόμο και τη... θέα

Νέες και αυξημένες αντικειμενικές αξίες με προσθετά φορολογικά βάρη στα ακίνητα φέρνει η νέα απόφαση για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών στις περιοχές γύρω από τον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού - Αγίου Κοσμά. Το τεράστιο αναπτυξιακό έργο του Ελληνικού δημιουργεί νέες συνθήκες στην αγορά ακινήτων και στις φορολογικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών. Οι δήμοι Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου, που φιλοξενούν τις ζώνες του έργου, βρίσκονται στο επίκεντρο των αλλαγών.

Η απόφαση για τις τιμές των ακινήτων, που καθορίστηκε μέσα από δύο φάσεις – η πρώτη υπογράφηκε το 2022 και η δεύτερη λίγο πριν το τέλος του 2024, στις 30 Δεκεμβρίου – επιφέρει σημαντικές αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες. Την απόφαση του 2024 υπέγραψαν ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης, και ο Υφυπουργός, Χρίστος Δήμας. Η νέα ρύθμιση εισάγει αναθεωρημένους συντελεστές Σ.Α.Ο. (Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου) και Σ.Ο. (Συντελεστής Οικοπέδου),



Υπενθυμίζεται ότι η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου υπολογίζεται με βάση τρεις βασικούς παράγοντες: την Τιμή Ζώνης (Τ.Ζ.), τον Συντελεστή Οικοπέδου (Σ.Ο.) και τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.). Οι αλλαγές στους συντελεστές προκαλούν είτε αύξηση είτε μείωση της αντικειμενικής αξίας. Στην απόφαση του 2024 ορισμένοι συντελεστές έχουν τροποποιηθεί ώστε να αυξάνεται η αντικειμενική αξία σε περιοχές με καλύτερη θέα, υποδομές ή εμπορικότητα. Εισάγονται δε και νέοι συντελεστές για περιοχές με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (π.χ. μικρότερο Σ.Α.Ο.). Έμφαση δίνεται στις Ζώνες Α και Β, που περιλαμβάνουν περιοχές υψηλής ζήτησης στους δήμους Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου.

Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις από τη νέα απόφαση εντοπίζονται σε ακίνητα που βρίσκονται στον παραλιακό άξονα ή κοντά σε κεντρικούς δρόμους, όπως η Λεωφόρος Ποσειδώνος και οι εσωτερικοί δρόμοι της Ζώνης Β. Αυτές οι αλλαγές οδηγούν σε αυξημένες αντικειμενικές αξίες και συνεπώς σε υψηλότερους φόρους, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης και ο φόρος κληρονομιάς. Επιπλέον, επηρεάζονται τα τέλη Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), οι πολεοδομικές εισφορές και άλλα κόστη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.





Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις καταγράφονται σε ακίνητα υψηλής ζήτησης, κυρίως σε περιοχές με έντονη εμπορικότητα και αναπτυξιακό ενδιαφέρον, όπως αυτές γύρω από τον παραλιακό άξονα και τις κεντρικές αρτηρίες των δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου. Στη Ζώνη Α, που καλύπτει περιοχές όπως η Λεωφόρος Ποσειδώνος, οι νέοι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) και οικοπέδου (Σ.Ο.) φέρνουν σημαντικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, για ακίνητα με Σ.Α.Ο. 0,205, ο Σ.Ο. αυξήθηκε από 1,38 το 2022 σε 1,62 το 2024, οδηγώντας σε αυξημένη φορολογική επιβάρυνση. Επιπλέον, νέοι Σ.Α.Ο., όπως το 0,052 με Σ.Ο. 6,38 και το 0,172 με Σ.Ο. 1,93, προστέθηκαν στη Ζώνη Α, επηρεάζοντας κυρίως διαμερίσματα και κατοικίες στον παραλιακό άξονα.

Στη Ζώνη Β, οι περιοχές όπως η Ζάκυνθου, η Μ. Κάλλας και η Αγ. Γεράσιμου επίσης επιβαρύνονται σημαντικά. Για παράδειγμα, για ακίνητα με Σ.Α.Ο. 0,46, ο Σ.Ο. αυξήθηκε από 0,79 το 2022 σε 1,04 το 2024, ενώ εισήχθησαν νέοι Σ.Α.Ο., όπως το 0,175 με Σ.Ο. 2,72. Αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν κυρίως μικρότερα ακίνητα ή οικόπεδα σε περιοχές μέσης εμπορικότητας, αυξάνοντας τη συνολική φορολογική επιβάρυνση. Αντίστοιχα, στη Ζώνη Γ, που καλύπτει περιοχές όπως η Λεωφόρος Βουλιαγμένης, οι επιβαρύνσεις είναι πιο περιορισμένες, ωστόσο οι υψηλότεροι Σ.Α.Ο. (π.χ., 2,20) συνδυάζονται με αυξήσεις στον Σ.Ο. από 0,24 σε 0,32, επηρεάζοντας κυρίως εμπορικές ή νεόδμητες κατοικίες.


Παραδείγματα επιπτώσεων από τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες
Παράδειγμα 1: Διαμέρισμα στη Ζώνη Α


Ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. σε οικόπεδο με Σ.Α.Ο. = 0,205.
• Παλαιός Σ.Ο. (2022): 1,38 → Αντικειμενική αξία: ~920.000 €
• Νέος Σ.Ο. (2024): 1,62 → Αντικειμενική αξία: ~1.080.000 €




• ΕΝΦΙΑ: Αύξηση από ~4.000 € σε ~4.800 € ετησίως

Παράδειγμα 2: Οικόπεδο στη Ζώνη Β
Ένα οικόπεδο 500 τ.μ. με Σ.Α.Ο. = 0,46.
• Παλαιός Σ.Ο. (2022): 0,79 → Αντικειμενική αξία: ~395.000 €
• Νέος Σ.Ο. (2024): 1,04 → Αντικειμενική αξία: ~520.000 €
• ΕΝΦΙΑ: Αύξηση από ~1.580 € σε ~2.080 €

Οι τιμές ζώνης παραμένουν ίδιες ανάμεσα στις δυο αποφάσεις. Ξεκινούν από 3.250 ευρώ ανά τ.μ. και φθάνουν μέχρι και τα 8.000 ευρώ ανά τ.μ. Ειδικότερα, η Λεωφόρος Ποσειδώνος επιμερίζεται σε 13 ζώνες με τιμές που κυμαίνονται στην περιοχή των 4.000 ευρώ το τετραγωνικό, αν και σε ορισμένα σημεία η αξία φτάνει τα 6.000 ή και τα 8.000 ευρώ.

Πίνακας Τιμών Ζώνης (Τ.Ζ.):



Με αυτές τις τιμές θα προσδιοριστούν οι αντικειμενικές αξίες βάσει των οποίων επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ και 15 άλλοι φόροι που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Για παράδειγμα επηρεάζονται:

• Το τεκμήριο κατοικίας ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή και κατ’ επέκταση το τεκμαρτό εισόδημα,
• Τα Τέλη Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ μέσω λογαριασμών ΔΕΗ),
• Οι φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς, γονικών παροχών ακινήτων,
• Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο,
• Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης ή ρύθμισης αυθαιρέτων,
• Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη στο σχέδιο πόλης και
• Το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποιούμενης κατοικίας.