Κυριακή, 17 Νοεμβρίου 2019

«Ξέφυγαν» τα ενοίκια στα νότια προάστια


Στα 1.650 ευρώ τον μήνα η μέση τιμή για σπίτι 100 τ.μ. σε Βουλιαγμένη, Γλυφάδα και Βούλα,
την ώρα που στο ιστορικό κέντρο ξεπερνά τα 1.300 ευρώ - Άνοδος των μισθωμάτων σε όλη τη χώρα Σε τρεις περιοχές των νοτίων προαστίων -και συγκεκριμένα σε Βουλιαγμένη, Γλυφάδα και Βούλα- παρατηρούνται αυτή τη στιγμή οι υψηλότερες τιμές ενοικίων σε όλη την Αθήνα, με το Κολωνάκι και το ιστορικό κέντρο να συμπληρώνουν το top 5 των περιοχών με τα υψηλότερα ενοίκια στην Αττική. Ενδεικτικά, για σπίτι 100 τ.μ. στη Βουλιαγμένη η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται κοντά στα 1.650 ευρώ τον μήνα, ενώ αντίστοιχα στο ιστορικό κέντρο τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες ξεπερνούν κατά μέσο όρο τα 1.300 ευρώ.

Και πράγματι, οι ζητούμενες τιμές στις πρωτοκλασάτες γειτονιές της Αθήνας έχουν αρχίσει να θυμίζουν εποχές προ κρίσης, γεγονός το οποίο έχει συμπαρασύρει ως έναν βαθμό τις τιμές και στις υπόλοιπες περιοχές πέριξ του κέντρου, όπως τα Εξάρχεια και η Νεάπολη, οι Αμπελόκηποι, η Κυψέλη κ.α. Στα βόρεια προάστια οι αυξήσεις φαίνεται να είναι πιο λελογισμένες, με… προπύργια της προ κρίσης περιόδου, όπως η Εκάλη, να έχουν πέσει, αφού η μέση ζητούμενη τιμή των ενοικίων εκεί είναι χαμηλότερη σε σχέση με το Χαλάνδρι και το Μαρούσι. Στη Θεσσαλονίκη οι πιο ακριβές τιμές που μπορεί να ξεπερνούν τα 10 ευρώ ανά τ.μ. συναντώνται κυρίως στο παραλιακό μέτωπο, ενώ στα ψηλά βρίσκεται και το ιστορικό κέντρο.

«Η εύρεση κατάλληλου ακινήτου προς μίσθωση για πρώτη κατοικία έχει καταστεί δυσκολότερη σε δημοφιλείς οικιστικές περιοχές στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη», αναφέρει ο κ. Ιωάννης Ορφανός, εταίρος της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Arbitrage Real Estate, η οποία έχει καταγράψει το σκηνικό όπως διαμορφώνεται στην αγορά κατοικίας με αναλυτικά στοιχεία για την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. «Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, συγκρίνοντας το τρίτο τρίμηνο του 2019, τα ενοίκια να αυξηθούν πανελλαδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα πάνω από 9% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018».

Στα σημεία των καιρών, και όπως φαίνεται από τις εμπειρίες που περιγράφουν οι υποψήφιοι ενοικιαστές, είναι ένα ακόμη φαινόμενο που έχει ενταθεί εσχάτως, ήτοι να βλέπουν το προς μίσθωση σπίτι εν είδει δημοπρασίας από κοινού με άλλους υποψήφιους μισθωτές που μοιράζονται την ίδια αγωνία για το αν θα καταφέρουν να νοικιάσουν ένα διαμέρισμα σε λογική τιμή.

Η Arbitrage Real Estate σχετίζει τους κύριους λόγους της αύξησης των ενοικίων, καταρχάς, με τη χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα που έχει οδηγήσει σε έλλειψη νεόδμητων σύγχρονων κατοικιών προς ενοικίαση, τη στιγμή που οι στεγαστικές ανάγκες είναι δεδομένες και δεν παύουν ποτέ να υφίστανται. Σημαντικό ρόλο έχει παίξει και «η μείωση του υπάρχοντος αποθέματος ποιοτικών αυτόνομων κατοικιών και διαμερισμάτων λόγω αγοράς από ξένους για ιδιόχρηση ή και για εισόδημα (π.χ. μέσω του προγράμματος της Golden Visa για αγορά κατοικίας αξίας άνω των 250.000 ευρώ από τρίτους επενδυτές εκτός Ε.Ε.).

Επιπλέον, είναι γνωστό ότι η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει οδηγήσει αρκετούς ιδιοκτήτες να προτιμούν να διαθέτουν τα διαμερίσματά τους σε δημοφιλείς περιοχές για βραχυχρόνιες μισθώσεις, αποσκοπώντας σε υψηλότερα εισοδήματα, με αποτέλεσμα τα ενοίκια των μακροχρόνιων μισθωτηρίων στις περιοχές αυτές να έχουν αυξηθεί σημαντικά και να έχει καταστεί πολύ δυσκολότερη η εύρεση κατοικιών με προσιτά ενοίκια».
Ενας ακόμη λόγος έχει να κάνει με το γεγονός ότι ακριβώς λόγω της κρίσης, της έλλειψης ρευστού και της υψηλής φορολόγησης, οι συνήθειες των Ελλήνων σε ό,τι έχει να κάνει με τη στενή παραδοσιακή σχέση τους με το ακίνητο έχουν αλλάξει και ολοένα περισσότεροι στρέφονται προς την ενοικίαση, άρα και η ζήτηση είναι μεγαλύτερη πλέον.

Τι ζητούν οι ενοικιαστές

Στην τελευταία της ανάλυση, την οποία επιμελήθηκαν οι κύριοι Ορφανός και Κωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης, υπεύθυνος εκτιμήσεων-αναλύσεων, και η κυρία Στέλλα Ραμοπούλου από το Τμήμα Ερευνών της εταιρείας, η Arbitrage καταγράφει και τις κύριες προδιαγραφές που ζητούν οι ενοικιαστές.

Εκ των ων ουκ άνευ είναι η καλή γενική κατάσταση ακινήτου -να είναι δηλαδή σχετικά πρόσφατα ανακαινισμένο- και επιπλέον η καλή ενεργειακή αποδοτικότητα με κατάλληλη θερμομόνωση και σύγχρονα κουφώματα. Αυτόνομη θέρμανση (κυρίως με φυσικό αέριο) και σύγχρονος κλιματισμός με φυσικό αερισμό είναι επίσης στα πρώτα που ζητούν οι ενοικιαστές, όπως, επίσης, η ύπαρξη θέσεων στάθμευσης και σύγχρονου ανελκυστήρα (ειδικά για κτίρια πολυκατοικιών), η ασφάλεια και η ιδιωτικότητα και έπονται η δυνατότητα καλής θέας σε συνδυασμό με ευρύχωρους προσεγμένους εξωτερικούς χώρους και οι καλά διατηρημένοι κοινόχρηστοι χώροι με την ύπαρξη πρασίνου.

Γενικά, σε περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και κοντά σε αυτό προτιμώνται διαμερίσματα 1 ή 2 υπνοδωματίων, ανακαινισμένα ασχέτως ηλικίας, εμβαδού μεταξύ 50-100 τ.μ., με ενοίκιο περίπου έως 500 ευρώ. Σε άλλες προσιτές και δημοφιλείς οικιστικά περιοχές της Αθήνας, όπως η Νέα Σμύρνη, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, τα Βριλήσσια, η Αγία Παρασκευή, η Νέα Ιωνία και το Ηράκλειο προτιμώνται διαμερίσματα 2 και 3 υπνοδωματίων, εμβαδού μεγαλύτερου από 90 τ.μ., κάτω των 20 ετών, με ενοίκια έως και 600 ευρώ. Οπως είναι αναμενόμενο, τα ακριβότερα ενοίκια ανά τ.μ. συναντώνται σε δημοφιλείς περιοχές στα νότια προάστια, στο Ψυχικό, στο Κολωνάκι και το ιστορικό κέντρο.

Στη Θεσσαλονίκη προτιμώνται μικρά διαμερίσματα 1 ή 2 υπνοδωματίων μέχρι 20ετίας ή παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα ως φοιτητική στέγη αλλά και από νέους επαγγελματίες. Οι πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση βρίσκονται στο παραλιακό μέτωπο και το ιστορικό κέντρο.





Οι τιμές στην Αττική

Οσον αφορά τις τιμές, όπως προκύπτει από τις διαδικτυακές πλατφόρμες αγγελιών κατόπιν της ανάλυσης από την Arbitrage, τα υψηλότερα ενοίκια ανά τ.μ. καταγράφονται στα νότια προάστια, όπου σε ουκ ολίγες περιοχές έχουν ξεπεράσει προ πολλού τα 10 ευρώ ανά τ.μ. Πέραν της Βουλιαγμένης, της Γλυφάδας και της Βούλας, που διαχρονικά συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση στην ευρύτερη περιοχή και άρα και τις υψηλότερες τιμές, με μέσο ενοίκιο από τα 14 έως και τα 16,5 ευρώ ανά τ.μ., τα μισθώματα σε Αλιμο, Ελληνικό και Παλαιό Φάληρο έχουν πλέον ξεφύγει, όπως προκύπτει τουλάχιστον από τις προσδοκίες των ιδιοκτητών που ζητούν από 12 έως 13 ευρώ ανά τ.μ. Στις πιο φθηνές περιοχές των νοτίων προαστίων της Αθήνας -αν και εδώ τα νούμερα είναι υψηλά- είναι το Νέο Φάληρο, η Αργυρούπολη και η Νέα Σμύρνη με τιμές πέριξ των 9 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθεί η Καλλιθέα με λίγο κάτω από τατων 8 ευρώ ανά τ.μ.



Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας την πρωτοκαθεδρία διατηρούν το Κολωνάκι και το ιστορικό κέντρο με πάνω από 13 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Μετς, στο Καλλιμάρμαρο και το Κουκάκι το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για διαμέρισμα κοντά στα 80 τ.μ. κυμαίνεται κοντά στα 900 ευρώ. Την ανιούσα έχουν πάρει τα ενοίκια και στο Παγκράτι, με τις ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες για διαμέρισμα, επίσης, των 80 τ.μ. να ξεπερνούν πλέον τα 700 ευρώ, ενώ η πιο φθηνή περιοχή του κέντρου είναι πέριξ της Κυψέλης, με το ενοίκιο για αντίστοιχο διαμέρισμα λίγο πάνω από τα 500 ευρώ.

Στο Παλαιό Ψυχικό το μέσο ζητούμενο ενοίκιο είναι τα 13 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην περίπτωση του Χαλανδρίου το μετρό έχει ανεβάσει τα ενοίκια στα επίπεδα της Κηφισιάς, δηλαδή λίγο πάνω από τα 10 ευρώ ανά τ.μ. Πιο ομοιογενής είναι η εικόνα στα λοιπά βόρεια προάστια, με τα ζητούμενα ενοίκια σε Μαρούσι, Βριλήσσια, Χολαργό, Αγία Παρασκευή και Παπάγου να κυμαίνονται γύρω από τα 9 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα με την περιοχή.
Στον Πειραιά και τα δυτικά προάστια τα υψηλότερα ζητούμενα ενοίκια καταγράφονται στην Πειραϊκή και το Χατζηκυριάκειο, με την τιμή να διαμορφώνεται λίγο χαμηλότερα των 10 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η φθηνότερη περιοχή μακράν είναι το Κερατσίνι, όπου το μέσο ενοίκιο είναι λίγο πάνω από τα 4 ευρώ ανά τ.μ.

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Αρχειοθήκη ιστολογίου